O que fazer quando um condomínio tentar proibir aluguéis via AirBnb

Toda vez que aparecem novas tecnologias, negócios e ferramentas, nascem também dúvidas. Muitas vezes, elas resultam em conflitos apenas resolvidos na justiça. Assim foi com o aparecimento da plataforma digital AirBnb, que surgiu como uma nova solução de hospedagem, conectando viajantes a proprietários de imóveis que oferecem moradias temporárias, com valores mais conta e ambientes mais agradáveis que hotéis, em uma nova oportunidade de negócio e rentabilidade para quem dispõe de espaços residenciais vagos.

No entanto, desde que a locação de imóveis pela plataforma AirBnb se tornou habitual aqui no Brasil, várias reclamações surgiram, a maioria em condomínios. O problema é o aumento do fluxo de pessoas desconhecidas nos prédios, um desafio a mais na segurança dos endereços. Diante de tantas brigas a respeito do que é permitido e o que é proibido, as questões acabaram parando no STJ. Em 2021, a corte entendeu que locações pela plataforma AirBnb para curtos períodos não se enquadram nos contratos típicos de locação residencial por temporada, pois se assemelham a uma atividade comercial hoteleira. Dessa forma, caso a convenção de condomínio do edifício não tenha autorização expressa sobre a permissão de alugar o imóvel para curtos períodos, como dias ou semanas, o proprietário não poderia fazer esse tipo de negócio.

Esse entendimento, que vem se mantendo nos Tribunais até hoje, causou muita dor de cabeça, principalmente aos proprietários de imóveis que viram na locação via AirBnb uma fonte rentável de renda e que agora perderam essa chance de uma rentabilidade que fazia a diferença no orçamento mensal. A dor de cabeça se estende também ao mercado imobiliário em geral, que perde uma fatia importante de mercado, já que muitos imóveis são comercializados para investimento, mirando nas curtas locações.

O QUE DIZ A CONSTITUIÇÃO

Porém, diferente das decisões dos desembargadores, vários advogados defendem o direito à propriedade e lançam mão até mesmo da Constituição, que estabelece em seu artigo 5º que é garantido o direito de propriedade e esse direito só pode ser limitado ou proibido por meio de lei federal e não existe nenhuma lei no país que impeça o proprietário de alugar seu imóvel, ainda que seja apenas por um dia. Pelo contrário, a Lei do Inquilinato, que rege os limites das locações de imóveis traz disposições explicitas que reforçam a liberdade de uso dos imóveis pelos proprietários, como ele quiser.

O artigo 48 da Lei nº 8.245/1991, que é a específico sobre o aluguel de edifícios urbanos, permite expressamente que você ofereça seu imóvel para locação (por períodos superiores a 90 dias) e também para locação por temporada (aqueles destinados à permanência temporária do inquilino para “prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel”, entre outros fins). Não existe definição acerca de nenhum período mínimo para o aluguel por temporada, apenas o período máximo de 90 dias.

A defesa dos advogados, de uma forma geral, é a de que o condomínio não pode ser soberano à liberdade de propriedade, garantida pela Carta Magna ou normas do Código Civil Brasileiro, que estabelece que os proprietários podem usar, gozar e dispor dos seus bens, conforme seus interesses.

A plataforma vem se pronunciando, sempre que essas decisões aparecerem e compartilha em seu site um extenso artigo para ajudar os proprietários a defenderem a locação de seus imóveis, inclusive com links de diversas sentenças e acórdãos sobre o tema. “O aluguel por temporada no Brasil é legal, expressamente previsto na Lei do Inquilinato. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel. O Airbnb está comprometido a apoiar o crescimento econômico no Brasil, ajudando proprietários de imóveis a obterem renda extra ao se tornarem anfitriões na plataforma, participando ativamente da economia do turismo com praticidade e segurança”, diz a empresa.