Com Selic a 10,75%, vale a pena investir em imóveis para alugar?

Nesta quarta-feira, 2, o Copom subiu pela sétima vez seguida a taxa básica de juros, que chegou a 10,75% ao ano. A alta torna os investimentos em renda fixa ainda mais interessantes. Com base na nova Selic, um levantamento realizado pela Valor Investimentos a pedido de VEJA mostra se, em termos de rentabilidade, vale a pena ou não investir em um imóvel para locação.

Para a simulação, foi considerado um imóvel no valor de 1 milhão de reais e a rentabilidade média de aluguel de 4,66% ao ano, seguindo o índice FIPE Zap de locação residencial de dezembro de 2021 nas principais capitais do país. Já para o desconto do Imposto de Renda, que segue a tabela progressiva e depende da renda do proprietário, foi considerada a alíquota máxima, de 27,5%. Dessa forma, a rentabilidade líquida é de 3,38% ao ano, mas vale lembrar que os contratos de aluguel de imóveis são corrigidos pela inflação, portanto esta rentabilidade pode subir.

Já o valor de 1 milhão de reais investido em um título público indexado à inflação, com vencimento em 2026, atualmente rende o IPCA+ 5,24%. A alíquota do Imposto de Renda, por sua vez, é regressiva, e para a simulação foi considerada a alíquota mínima de 15%, atingida após dois anos de investimento, uma vez que os contratos de aluguel costumam ter duração mínima de dois anos. Dessa maneira, a rentabilidade líquida do investimento em título público é de 4,45% ao ano.

Outra possibilidade considerada na simulação foi o investimento em pós fixados, como Tesouro Selic, Fundos DI ou outros títulos conservadores que seguem a taxa Selic. Nesse caso, o retorno seria de 10,75% ao ano – um rendimento que deve aumentar ao longo desse ano com a alta da Selic. Porém, o cálculo deve descontar a inflação de 5,38% (expectativa para 2022 de acordo com o boletim Focus) e o Imposto de Renda de 15% da tabela regressiva, o que resultaria em um retorno líquido de 4,56% ao ano.

Outro investimento considerado na comparação foram os fundos imobiliários, que investem diretamente em imóveis como salas residenciais e comerciais. O rendimento é de aproximadamente 8% ao ano e esse tipo de investimento é isento de imposto de renda.

Dessa forma, entre as opções de investimento, o imóvel é o que proporciona menor rentabilidade em um ano (veja quadro). Entre outras desvantagens, o desembolso médio para investimento é muito alto, o que torna a diversificação possível apenas em casos de um maior poder aquisitivo, que permita ter outros tipos de investimento. Além disso, os recursos em imóveis possuem baixa liquidez, ou seja, é difícil levantar o capital quando se precisa dele ou, para isso ocorrer com rapidez, é preciso reduzir bastante o valor de venda. Há, ainda, custos como taxas de cartórios e impostos.

Apesar desses pontos negativos, esse tipo de alocação de recursos traz algumas vantagens em relação às outras de maior rendimento. “Investir na compra de um imóvel é algo relativamente conservador e no longo prazo eles tendem a se valorizar pelo efeito populacional. Além disso, é um ativo que naturalmente se valoriza conforme a inflação”, diz Adriano Rondelli, especialista da Valor Investimentos. “Hoje um imóvel vale dez vezes mais do que valia há 20 ou 30 anos atrás porque houve a valorização pela inflação e mais um rendimento real. Então é um excelente ativo para se proteger da inflação”, diz ele.