A decisão da Caixa que muda regras importantes do crédito imobiliário

A Caixa Econômica Federal, que detém aproximadamente 70% do mercado de crédito imobiliário no Brasil, anunciou uma série de mudanças significativas em suas condições de financiamento, que entrarão em vigor no dia 21 de outubro. As novas regras incluem a redução do valor máximo financiável para imóveis de até 1,5 milhão de reais, além de limitar a um único financiamento ativo por cliente.

A medida chega em um momento em que a demanda por imóveis segue aquecida, mas o banco enfrenta desafios crescentes para equilibrar sua oferta de crédito habitacional com a disponibilidade de recursos. Em nove meses, a Caixa já praticamente alcançou sua meta de R$ 70 bilhões em contratações para 2024. Até setembro, o banco desembolsou R$ 63,5 bilhões.

O corte no teto de financiamento de 80% para 70% do valor do imóvel, tanto para propriedades residenciais quanto comerciais, implica que os mutuários terão de desembolsar um valor significativamente maior como entrada. Pela Tabela Price, a entrada mínima para a compra de um imóvel poderá chegar a 50%, aumentando a pressão sobre os consumidores que planejam adquirir um imóvel por esse sistema. No Sistema de Amortização Constante (SAC), a entrada será de 30%. Essas mudanças também afetam os financiamentos para a compra de lotes urbanizados e para construção, em um cenário de financiamento imobiliário já pressionado pelas condições econômicas adversas.

Para muitos consumidores, o aumento das exigências financeiras poderá restringir o acesso à compra da casa própria, especialmente em um momento de alta taxa de juros — a  Selic  atualmente está em dois dígitos —, o que eleva o custo do crédito e reduz a viabilidade de financiamentos longos e acessíveis.

A Caixa justificou as novas regras como uma resposta à crescente demanda por crédito habitacional e ao orçamento aprovado para 2024. Com sua carteira de crédito imobiliário já ultrapassando os 800 bilhões de reais e mais de 7 milhões de contratos ativos, o banco afirmou que a mudança visa evitar que a oferta de crédito supere os limites orçamentários previstos.

Porém, esses números ocultam um desafio estrutural mais profundo. A fonte primária de recursos para o crédito imobiliário, a poupança, tem sofrido com um volume elevado de saques, pressionado pela alta inflação e pela Selic elevada. O presidente da Caixa, Carlos Vieira, já havia alertado para o risco de esgotamento dos recursos destinados ao crédito habitacional a partir de 2025. Uma das soluções sugeridas por Vieira foi a liberação dos depósitos compulsórios dos bancos, o que poderia liberar mais capital para o financiamento habitacional, embora essa seja uma medida de difícil aprovação no curto prazo.

As novas regras da Caixa não se aplicam a empreendimentos financiados diretamente pelo banco, uma concessão que mantém intactas as condições vigentes para esses projetos. Contudo, a exclusão desses empreendimentos do novo pacote de mudanças pode não ser suficiente para conter os efeitos de uma restrição mais ampla no mercado de crédito.

Essas alterações impactam diretamente a classe média brasileira, um segmento que já enfrenta o aumento do custo de vida e salários que não acompanham o ritmo da inflação. A exigência de entradas maiores pode criar um gargalo no acesso ao crédito, forçando muitas famílias a adiar a compra de imóveis ou a buscar opções de moradia menos custosas. O impacto pode ser sentido também no setor da construção civil, que historicamente é um dos motores de crescimento econômico no Brasil. Com menos financiamentos disponíveis, a desaceleração desse setor poderia agravar os já persistentes desafios de crescimento econômico.

Para os compradores e o setor imobiliário, as mudanças representam um novo capítulo de incertezas. Com a economia brasileira em recuperação lenta e os juros pressionando o crédito, a aquisição de imóveis se torna um desafio ainda maior para a população.