A decisão do STF que pode baratear a taxa de transferência de imóveis

O mercado imobiliário torce para que o Supremo Tribunal Federal coloque em pauta num futuro próximo uma votação que pode acabar com um antigo imbróglio sobre o Imposto de Transição de Bens Imóveis (ITBI). De quebra,  a medida pode baratear a taxa em boa parte dos casos.

Toda vez que alguém compra uma casa ou um apartamento (a regra também é válida para imóveis comerciais, na planta ou imóveis financiados) precisa pagar o ITBI, que é uma arrecadação municipal e que incide na hora da compra e também no momento da partilha dos bens no inventário. O valor varia por município. Dependendo da cidade, costuma-se cobrar de 2 a 3% do valor do imóvel. E é justamente na definição desse valor que está o problema e que leva muitos compradores a recorrerem ao Judiciário.

As prefeituras estipulam valores para a compra e venda de imóveis por meio de uma avaliação que serve de estimativa, chamada Valor Venal de Referência. Essa medida é calculada em uma base própria, considerando os preços praticados pelo mercado naquele território. A partir disso, o município determina o valor final do metro quadrado tanto do terreno urbano quanto da área construída ou predial. Em cima desse Valor Venal estipulado pelo Poder Público e que se aplica o percentual do ITBI.

Ocorre que muitas transações são feitas com valores abaixo do Valor Venal. Ainda assim, a guia de pagamento do imposto pede que o cálculo seja feito com base no Valor Venal. O caminho para resolver esse impasse acaba sendo por meio do Judiciário, quando o comprador vai questionar nos tribunais essa cobrança, indicando que o valor da venda real é o que está no contrato que foi assinado e que vai constar no registro do imóvel — e não o que foi estimado pela prefeitura.

Esse imbróglio não é de hoje e, diante de tantas ações, o Supremo Tribunal da Justiça já formou um entendimento que o valor do imóvel tem que seguir o que foi de fato comercializado, e não o que foi determinado pelo Poder Público, que determinou esse preço de forma unilateral e impositiva, sem a participação das partes que participaram da transação. Se a prefeitura achar que o valor comercializado está fora da realidade e que há indícios ali de um contrato fraudulento, deve então questionar judicialmente. Até que se prove o contrário, no entanto, segundo o entendimento do STJ, presume-se a boa-fé no negócio feito. Isso significa que, normalmente, os processos tramitados nesse sentido, ou seja, os que questionam os valores do ITBI, costumam ser ganhos pelos compradores.

De forma a acabar de vez com a discussão, o caso chegou ao Supremo Tribunal Federal, que deve dar a palavra final sobre a questão. O caso está nas mãos dos ministros desde 2021. Enquanto isso, a Secretaria Municipal da Fazenda dos Municípios, responsável pela cobrança dos tributos de cada cidade, não dá espaço para negociar e é taxativa em seguir com o Valor Venal como referência para o cálculo do ITBI.

Não é por acaso que o mercado imobiliário esteja na torcida para que 2024 seja o ano em que o STF irá acabar com essa insegurança jurídica.