A alta dos juros pode abalar seriamente o mercado imobiliário?

Diante da manutenção da atual taxa de juros em patamares altos pelo BC, começaram a se multiplicar previsões pessimistas a respeito do desempenho do mercado imobiliário neste ano. Elas estão relacionadas diretamente ao impacto dessa política sobre a contratação de financiamentos. Na contramão dessa onda negativa de futurologia, alguns analistas de crédito de grandes bancos já entraram em campo projetando que 2023 pode repetir o bom desempenho dos dois anos anteriores em termos de negócios do setor. Será que isso pode realmente ocorrer?

Sim. E não faltam mesmo bons argumentos para sustentar uma visão um pouco mais otimista, a começar pela constante tendência de valorização do mercado imobiliário. O apartamento financiado hoje valerá mais nos próximos anos e essa valorização compensa o investimento realizado para a compra. Não é raro termos casos de imóveis com 50% ou até  100% de valorização em relação à época da sua aquisição. Qual investimento financeiro nos dias atuais oferece uma perspectiva de retorno tão atraente? Respondo: nenhum.

Temos ainda uma competição cada vez mais acirrada entre as instituições financeiras, o que torna o negócio mais atraente para os compradores e investidores. A mudança ocorreu em 2006, quando o Banco Central regulamentou a portabilidade de financiamento imobiliário, permitindo que o cliente pudesse renegociar sua taxa na instituição financeira que contratou o crédito ou mesmo migrasse de agente financeiro para aproveitar as melhores condições.

Foi um passo importante para o aperfeiçoamento das condições de um mercado que surgiu por aqui em 1997, com o advento da alienação fiduciária. Rapidamente, ela caiu no gosto dos brasileiros na compra de imóvel. Antes, as pessoas precisavam de um aporte de dinheiro alto na aquisição da casa própria, o que limitava bastante as opções. O empréstimo para a compra de um imóvel possibilitou que as famílias pudessem sonhar mais alto e, assim, aumentar substancialmente o leque de escolhas, já que os valores seriam pagos de forma fracionada e amortizados ao longo dos anos.

Antes da alienação fiduciária, reinava no país a hipoteca, que continua sendo a forma mais comum nos Estados Unidos. Porém, o financiamento imobiliário, como conhecemos hoje, é um processo com menos burocracia e com mais mais segurança ao credor (no caso, as instituições financeiras), já que o imóvel financiado fica em nome dos bancos até o pagamento da dívida do empréstimo, diferentemente da hipoteca – e é essa segurança que dá às instituições mais possibilidades de realizarem empréstimos para esse fim.

Por isso, embora as taxas atuais de crédito estejam realmente altas, não é exagero algum projetar que o mercado imobiliário pode escapar de ser impactado de forma mais severa pelo problema. Não é necessariamente uma relação de causa e efeito. Para muitas pessoas, cabendo no orçamento uma mensalidade de compra de um imóvel, a operação continua valendo a pena. Mesmo nos dias atuais, o comprador sabe que estará investindo em um ativo que valoriza. Além disso, o investimento não gera uma descapitalização dos recursos e, mudando o cenário do mercado, existe sempre a chance de migrar para um novo contrato com taxas e parcelas mensais menores.