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O mercado imobiliário vive uma situação bastante complicada, e o principal sintoma disso já é sentido pelas incorporadoras, que assistem a um aumento preocupante de pedidos de distrato. O distrato acontece sempre que alguém que pretendia adquirir um imóvel na planta desiste do negócio depois de já ter assinado o contrato com a incorporadora, mas antes de assinar a papelada do financiamento bancário.
No escritório Tapai Advogados, especializado em direito imobiliário, houve um aumento de 60% nas ações de distrato entre o primeiro trimestre deste ano e o do ano passado. De 42% dos processos em 2014, passaram a representar 64% do total neste ano. Segundo o advogado e presidente do Comitê de Habitação da OAB/SP, Marcelo Tapai, desfazer o negócio a qualquer momento anterior ao financiamento é um direito do comprador e, pela jurisprudência existente, cabe à incorporadora devolver de 85% a 90% do que o cliente pagou a ela. Os valores devem ser corrigidos monetariamente e devolvidos em uma única parcela, e o consumidor não pode ter o nome negativado.
Embora o distrato seja uma espécie de saída de emergência para escapar da insolvência, sua realização representa uma enorme frustração de expectativas e o adiamento (quando não cancelamento) da compra da casa própria. O mercado imobiliário também sai prejudicado, pois crescem a insegurança e o risco de prejuízo das incorporadoras. O aumento das ações de distrato ajuda a explicar por que o estoque de unidades novas bateu recorde neste ano.
O ideal seria evitar que se chegasse a esse ponto. Para isso, porém, é preciso entender os principais fatores que levam as pessoas ao distrato. Vamos então a um pequeno guia prático da compra de imóvel na planta para esclarecer o assunto.
Pequeno guia prático da compra de imóveis na planta
A venda de imóveis na planta, ou seja, que ainda nem foram construídos, é uma típica jabuticaba: do jeito como é feita, só existe no Brasil. Embora outros países até ofereçam essa modalidade, a proporção é bem menor. No mundo todo, o mais comum é o investidor obter o financiamento de todo o dinheiro necessário para custear o empreendimento e, depois de construir, vender as unidades prontas. No Brasil, como é quase impossível ao empreendedor obter um financiamento vultuoso assim, deu-se outro jeito. Os futuros proprietários se tornam parceiros da incorporadora e começam a pagar pelo apartamento antes mesmo do início da obra.
Como o edifício ainda não está construído, o que se firma com a incorporadora é um contrato de intenção de compra das unidades, e não uma compra propriamente. O futuro proprietário se compromete a pagar para a incorporadora cerca de 20% do valor do imóvel e a assumir um financiamento bancário para pagar os 80% restantes. Esses 20% são pagos ao longo do tempo em que o edifício é construído, o que leva em média três anos. Apenas ao final desse período, quando o apartamento já pode ser ocupado, às vésperas da entrega das chaves, é que o futuro proprietário sai à procura do financiamento bancário para arcar com a maior parte do valor do imóvel. Em muitos casos, só então ele descobre que ainda terá de vencer alguns complicadores para levar o negócio ir adiante. Vejamos logo abaixo quais são eles.
1) O primeiro complicador é que o banco não vai liberar todo o montante que falta ser pago, mas apenas 80% do que o banco disser que o imóvel vale. Isso significa que pode haver discordância entre o valor estipulado pelo banco, baseado numa avaliação própria, e o valor estipulado pela incorporadora, firmado anteriormente com o consumidor e corrigido monetariamente pelo índice INCC. Por exemplo: o banco diz que o imóvel vale 450 mil reais, mas o valor acordado com a incorporadora mais a correção indicam que ele vale 500 mil reais. Há 50 mil reais de diferença. E quem arca com ela é o consumidor.
Para ser ainda mais específica, na melhor das hipóteses esse consumidor conseguirá financiar pelo banco 80% de 450 mil reais, o que dá 360 mil reais. A incorporadora quer que ele pague 80% de 500 mil reais, o que dá 400 mil reais. Os 40 mil reais que faltam nessa conta (360 mil subtraídos de 400 mil reais) terão de ser pagos pelo consumidor, com recursos próprios.
Algumas incorporadoras têm oferecido parcelar a diferença em até 60 meses, num esforço para que a compra vingue. Outra alternativa é o consumidor pedir ao banco que refaça a avaliação do imóvel, numa tentativa de obter um novo valor que se equipare àquele determinado pela incorporadora. Acontece que os bancos cobram por isso (em média, 2.500 reais por avaliação) e nada garante que a revisão será feita para cima –pode, inclusive, ser feita para baixo, aumentando ainda mais a temida diferença.
2) Segundo complicador: a mutabilidade do cenário econômico. Ninguém sabe ao certo como estará a situação dentro de dois ou três anos, ou seja, no momento em que tiver de sair à caça ao crédito. Quem comprou na planta em 2012, por exemplo, dificilmente imaginaria que a exigência para liberar o financiamento e as taxas de juros bancários teriam mudado tanto de lá para cá. Hoje, pessoas que dependem de comissões em vendas ou bônus estão recebendo menos, sem falar em quem foi demitido. Por força das circunstâncias, elas podem nem sequer ter condições de obter financiamento ou então não poderem arcar com as parcelas fixadas pelo banco.
3) Terceiro complicador: muitos consumidores se queixam de não terem sido devidamente informados dos riscos que assumiram ao comprar na planta. Corretores habilidosos são capazes de fazer tudo parecer fácil, rápido e razoavelmente barato, o que nem sempre se confirma na prática. Isso vale até mesmo em relação ao distrato. Como as incorporadoras tentam evitar ao máximo essas perdas, o mais comum é o consumidor ter de entrar com uma ação na Justiça para conseguir desfazer o negócio, o que representa mais uma despesa com a qual ele não contava.
Para aumentar um pouco mais a adrenalina, há um prazo máximo determinado pela incorporadora para o consumidor assumir o financiamento dos 80% restantes. Se ele partir para o distrato, ou seja, não assumir o financiamento, a incorporadora pode cobrar multa e mora (juros sobre o atraso) sobre o que não foi pago até que a desistência seja oficializada. Essa dívida tem de ser levada para a Justiça ou então negociada com a incorporadora, que pode até liberar o cliente do pagamento. Essa última alternativa, porém, é mais comum quando o consumidor decidiu ir em frente com a compra, já submeteu uma proposta de financiamento ao banco e só está esperando o banco apresentar a documentação necessária para ser assinada. Não raro, o banco demora tanto para providenciar a papelada, que o prazo para assumir o financiamento vence. O consumidor passa então a depender da boa vontade da incorporadora para obter um adiamento de prazo ou ser liberado da dívida causada pelo atraso do banco.
4) Quarto complicador: a taxa de registro e o ITBI (imposto sobre transação imobiliária) precisam ser pagos no momento da entrega das chaves, ou seja, quando o consumidor já está suando frio para arcar com a eventual diferença de valores e o financiamento bancário. Em São Paulo, o aumento de ITBI que passou a vigorar em abril fez a taxa passar de 2% para 3% do valor do imóvel. No exemplo do imóvel de 500 mil reais, o imposto sai nada menos do que 15 mil reais. Já a taxa de registro fica entre em torno de 2.000 reais. A entrega das chaves está condicionada ao pagamento de ambos, sem parcelamento.
Então, o que fazer?
Para evitar que o número de distratos siga crescendo, uma boa alternativa é a que já está sendo colocada em prática, um jogo de cintura maior das incorporadoras para parcelar a diferença entre o valor de venda e aquele liberado pelo banco (no exemplo, os 40 mil reais). Mais interessante ainda seria a criação de mecanismos que evitassem essa diferença, unificando os valores — ou, pelo menos, fixando uma margem máxima para ela.
Outro caminho seria firmar uma pré-proposta de financiamento com o banco no momento da assinatura do contrato com a incorporadora, o que diminuiria as chances de o consumidor ficar sem crédito na hora H. Modelo parecido já é adotado no mercado de baixa renda. Por fim, cabe às prefeituras facilitar o pagamento do ITBI, oferecendo o parcelamento do imposto. Melhor ainda seria dar outra opção de data do pagamento, de forma a não coincidir com as demais despesas da entrega das chaves. Afinal, o proprietário que arcar com todos esses gastos receberá um apartamento no contrapiso — antes de se mudar, precisa pelo menos instalar o piso, além de luminárias, box e armários, para ficar no básico.
Se há males que vêm para o bem, a crise econômica pode ser a oportunidade para o mercado imobiliário pleitear alternativas mais seguras e atraentes tanto para quem vende quanto para quem compra.
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Por Mariana Barros
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