Como a revitalização pode ser um dos caminhos para...

Um recente estudo da Planta Incorporadora aponta que, apesar da cidade de São Paulo ter um dos maiores mercados imobiliários do mundo, com 28 mil edifícios e 1,4 milhão de apartamentos — totalizando uma área de 190,4 milhões de metros quadrados —, grande parte de seu estoque é antigo e subutilizado. Isso ocorre sobretudo no centro do município, cujos edifícios têm uma média de 52 anos de “validade”, comparado à média brasileira total do restante dos imóveis, que é de 25 anos. A partir disso, o governo municipal tem fomentado medidas de revitalização, a fim de potencializar a valorização urbana e imobiliária da área.

Aproveitando esse cenário, as imobiliárias têm buscado por moradias no centro de São Paulo com alto potencial de valorização e as requalificando. O nome dado a esse processo é retrofit, que significa, basicamente, uma reforma. Guil Blanche, fundador da gestora imobiliária Planta, explica que o movimento em alta no mercado é uma requalificação com mudança de uso. “Quando esses imóveis foram construídos, utilizaram de muito material, mão de obra, energia e petróleo. A possibilidade de reciclá-los ativa um imóvel que antes estava subutilizado, emitindo, ainda, 70% menos de gases poluentes”.

Além da redução da pegada de carbono, reciclar moradias em vez de construir novas reduz o consumo de energia em até 95%, segundo o estudo levantado pela Planta. Este processo não só é uma solução para a alta taxa de vacância comercial — porções de um investimento imobiliário que não estão gerando rentabilidade — agravada pela pandemia, mas também atende à crescente demanda por apartamentos para aluguel de curta e longa duração, além de oferecer uma alternativa mais sustentável.

“Normalmente, a gente dá uma nova vocação para o imóvel. Um empreendimento que antes era um escritório para advogados pode ter o projeto reprogramado para receber novos usuários, que se adequam mais ao modelo de vida contemporâneo”, comenta Guil. O portfólio desenvolvido na primeira fase da empresa inclui sete edifícios — prontos ou em desenvolvimento —, totalizando 520 unidades residenciais e 32 unidades comerciais, com uma área total de mais de 38 mil metros quadrados. A região da Vila Buarque é a principal aposta da imobiliária, devido ao polo gastronômico e cultural que se tornou.

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De um total de aproximadamente 100 edifícios do bairro visitados pela Planta, 50 estão sob análise, totalizando mais de 291 mil metros quadrados de área privativa, 2000 unidades residenciais e um Capex total estimado de 2,7 bilhões de reais, com um Capex médio estimado de 9500 reais por metro quadrado e 65 lojas. A instituição tem como objetivo gerar retornos anuais de pelo menos 20% por meio da obtenção de renda com aluguéis. “Nossa abordagem é desenvolver as propriedades a custos relativamente baixos, garantindo um retorno financeiro atrativo e rápido”, ressalta o fundador da Planta.

Parte de seu portfólio foi recentemente vendido para a Brookfield, gestora global de ativos. Com a aquisição, a gestora passa a ser proprietária do edifício Renata Sampaio Ferreira, tombado em 2012 pelo Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo pelo seu valor histórico e arquitetônico. Em 2023, foi requalificado e tendo seu uso mudado: deixou de ser corporativo para se tornar um complexo residencial, cultural e gastronômico. O projeto assinado pela Metro Arquitetos foi premiado na 4ª edição do Monocle Design Awards 2024.