O impacto da expectativa do corte de juros sobre os fundos imobiliários

A próxima reunião do Copom, cujo resultado será divulgado na quarta, 2, é o grande tema econômico da semana. O mercado aposta em peso numa redução na Selic, o que tem tudo para inaugurar uma fase de gradativa redução na taxa de juros. Essa expectativa vem mexendo com a rentabilidade dos fundos imobiliários. Depois de uma fase ruim, essa modalidade de investimento  retornou ao radar dos investidores. O motivo é o histórico do comportamento do Ifix, índice de referência dos fundos imobiliários, antes e depois dos últimos três ciclos de redução de juros no país. Em um desses períodos, o retorno foi de quase 40% sobre o investimento. Ou seja, o efeito positivo pode se repetir agora caso se confirme a redução da Selic.

Os fundos imobiliários (chamados no mercado financeiro de FII), são uma modalidade de investimento formada por grupos de investidores que aplicam os recursos em diversos tipos de investimentos imobiliários diferentes. Pode ser na aposta em desenvolvimento de empreendimentos, na participação em imóveis já prontos que tenham renda recorrente (como edifícios comerciais e shopping centers) ou até mesmo nos chamados “fundos de papel”, que são títulos de dívida imobiliários. Esse tipo de fundo torna a aposta na valorização de imóveis muito mais acessível para quem tem interesse em investir parte de sua renda sem se descapitalizar com aportes muito grandes comprando diretamente um imóvel. Hoje é possível encontrar fundos imobiliários que permitem aportes inferiores a R$ 100,00.

Além dessa vantagem, o investidor conta com a gestão de especialistas, deixando para eles o maior trabalho, que envolve a análise do portfólio de imóveis em desenvolvimento ou dos títulos de dívida, a procura de inquilinos e o acompanhamento dos contratos para manter sempre ativas as rendas recorrentes de locações e a intermediação pela compra. A ideias é que o FII seja como um grupo de investidores que dividam os lucros pelas atividades imobiliárias dos ativos explorados, com percentuais de lucro proporcionais às cotas de participação.

Para minimizar o risco de fortes oscilações na distribuição desses rendimentos, o FII costuma investir em empreendimentos de incorporadoras que já tenham reconhecimento no mercado ou em grandes imóveis, levando à diversificação de inquilinos. Hoje, no mercado brasileiro, existem basicamente quatro tipos de fundos imobiliários, com características, riscos e estratégias próprias e que encaixam para os diversos perfis de investidores.

1. FII de Compra e Venda: como nome já diz, esses fundos imobiliários visam os lucros resultantes da comercialização de imóveis no mercado, tem uma característica mais arrojada, já que é muito impactado pelo cenário econômico do país.
2. FII de Renda: são os fundos imobiliários mais comuns no mercado, onde os cotistas recebem periodicamente os valores resultantes das locações dos imóveis que o fundo comprou e fez a gestão da locação ou que construiu para este fim.
3. FII de desenvolvimento: uma mistura entre os dois anteriores, esse tipo de fundo investe na construção de imóveis para obter lucro a partir da venda ou da locação destes empreendimentos.
4. FII de Recebíveis Imobiliários: é o chamado “fundos de papel”, quando se investe em Certificados de Recebíveis Imobiliários, emitidos por empresas securitizadoras para financiamento de empreendimentos imobiliários.

Além do aporte de investimento pelo cotista, ele precisa também fazer o pagamento da taxa de administração do fundo de investimento para que o gestor possa fazer todo o trabalho de manter esse projeto em pé e caminhando. Os investimentos podem também estar sujeitos aos custos operacionais da negociação, a depender de sua natureza, como o pagamento da intermediação da imobiliária, por exemplo.

Os riscos de investir nesse tipo de fundo de investimento é o mesmo se a pessoa tivesse um imóvel para gerir. Se utiliza para locação, o risco seria ele ficar vago ou ter a inadimplência do inquilino e, assim, ficar sem a renda recorrente. No caso de o objetivo ser a venda do imóvel, o risco é a desvalorização do mercado e a margem de lucro ser menor do que o esperado. Ainda assim, precisa ter um certo estomago para lidar com esse tipo de investimento, considerando-se a montanha-russa da bolsa. Tudo (ou nada) pode acontecer.

Semana passada, por exemplo, a Pátria, gestora brasileira com US$27,3 bilhões (R$ 128 bilhões, na cotação do momento) de ativos sob gestão em produtos de investimentos em private equity, infraestrutura, real estate e crédito, anunciou uma perda gigantesca em um de seus fundos. Por meio de um fato relevante publicado na segunda-feira, 24 de julho, a Pátria informou ao mercado que realizou um reajuste no valor das cotas do fundo, que passaram de R$ 10,5 para -R$ 301.

O importante, como sempre, é se planejar e estudar as ofertas dos fundos existentes no mercado. Inicialmente, é preciso traçar  objetivos pessoais e planejar os prazos. Definindo-se os valores do investimento, o cliente deve estudar o mercado e procurar as melhores instituições financeiras e de investimento para aplicar seu dinheiro, sejam os bancos tradicionais ou empresas como XP e BTG que oferecem bons portifólios de FIIs.