Nova proposta de aumento de imposto sobre imóveis em São Paulo deveria acompanhar a discussão do Plano Diretor

Vista do Alto da Lapa, exemplo de valorização imobiliária em São Paulo

Depois de ter sido barrada pela Justiça sua proposta de aumento do IPTU dos imóveis da cidade, a gestão do prefeito Fernando Haddad (PT) optou por outro caminho para ampliar sua arrecadação, propondo um aumento da base de cálculo do ITBI, imposto cobrado nos casos de transferência de imóveis. Segundo reportagem publicada hoje pelo jornal Folha de S. Paulo, o reajuste chega a 173% em algumas regiões da cidade e deve afetar 42 000 imóveis.

A lógica por trás do aumento é a de que o valor dos imóveis subiu e, portanto, seria justo que seus proprietários pagassem proporcionalmente pelo que ganharam com a alta. Há, porém, algumas questões que merecem ser discutidas. A primeira delas está na razão da alta dos imóveis. O valor do metro quadrado dos imóveis do bairro do Alto da Lapa, na Zona Oeste, por exemplo, mais do que dobrou apenas nos últimos quatro anos. Porém, se essa valorização não foi decorrência de investimentos realizados pelos proprietários de imóveis, tampouco resulta de investimentos municipais. O Alto da Lapa segue sendo um bairro de calçadas ruins, onde os pedestres topam o tempo todo com árvores, postes, degraus e buracos e não raro são desviados para o meio da rua. A distância até estações de trem ou metrô, especialmente por causa da topografia acidentada e das ruas desertas, é difícil de ser percorrida a pé. Não foi implantada uma modalidade de coleta de lixo que impeça o entupimento de bocas de lobo (com o uso de contâiners, por exemplo), nem há projeto de enterrar a fiação elétrica, exemplos do que poderia contribuir para valorizar uma área. Também não há um programa de incentivo ao pequeno comerciante, nem em termos de crédito e desoneração, nem quanto à ocupação do térreo de edifícios que poderiam passar a ter uso misto, incentivando o movimento de pedestres e melhorando a segurança. Creches e escolas públicas ou postos de saúde tampouco justificam a valorização do bairro.

Quem realmente investiu na região foram as incorporadoras, erguendo prédios residenciais de alto padrão e colocando áreas que andavam às margens do frenético crescimento urbano no epicentro dele. A urbanização que os paulistanos conhecem é aquela trazida pelo mercado imobiliário. Não há planejamento municipal. Isso faz com que regiões inteiras desenvolvam-se em meio a fortes impactos no trânsito e na paisagem. Os efeitos colaterais causados pelo amontoados de empreendimentos em um mesmo perímetro são, na maioria das vezes, ignorados pela administração municipal. Os imóveis do Alto da Lapa valorizaram, mas o trânsito piorou e não há transporte público eficiente para suprir a demanda local.

Em alguns casos, a prefeitura obriga as incorporadoras a realizar obras viárias para reduzir esses impactos. Só que o custo dessas obras é repassado no preço dos imóveis. Não há almoço grátis: quem paga a conta é o já super onerado cidadão paulistano.

Em uma cidade que vem sofrendo uma valorização tão intensa, seria interessante que a prefeitura facilitasse a aquisição de imóveis, em vez de torná-la ainda mais dispendiosa. Isso é especialmente importante quando o trânsito é caótico e o transporte público ineficiente, pois se as pessoas conseguem morar perto de onde trabalham, passam a fazer menos deslocamentos e a contribuir para reduzir os congestionamentos e a melhorar a qualidade do ar.  Da mesma forma, quando não tem condições de habitar determinados locais por causa do altos preços, a população é empurrada para regiões mais afastadas ou mesmo outros municípios e submetida a deslocamentos que consomem de três a quatro horas diariamente. Como consequência, o trânsito piora, a qualidade de vida mais ainda e a infraestrutura existente em áreas hipervalorizadas passa a ser subaproveitada, enquanto o déficit de infraestrutura nos locais mais periféricos só tende a aumentar. Fica tudo mais caro tanto para os cidadãos quanto para o poder público.

Não se pode esquecer que por trás da proposta da alta do ITBI, assim como na anterior proposta de aumento do IPTU, há um louvável esforço da atual gestão em buscar alternativas de arrecadação para manter a tarifa de ônibus a três reais, que foi uma das principais reivindicações dos protestos de junho. Mas não dá para a prefeitura propor outro aumento de impostos envolvendo imóveis sem detalhar o modelo de cidade que nos aguarda na esteira dessas medidas. Com a discussão do Plano Diretor Municipal em curso, é uma boa oportunidade de esclarecer para onde estamos caminhando.

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