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Por Renata Firpo
Grandes negócios e tendências do mercado imobiliário. Renata Firpo é publicitária, consultora imobiliária e advogada pós-graduada em Direito imobiliário
A decisão do STF que vai provocar grande impacto no mercado imobiliário
Julgamento tem potencial para baratear os financiamentos de imóveis em todo o país
Uma antiga demanda do setor bancário e de boa parte do mercado imobiliário foi contemplada na última quinta, 26, quando o Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que as instituições financeiras que liberaram crédito para o financiamento de imóveis podem tomá-los por falta de pagamento, sem a necessidade de uma decisão judicial. Essa decisão impacta o modelo de contrato de alienação fiduciária e serve para qualquer tipo de imóvel – casa, apartamento ou loja. A alienação fiduciária é o modelo mais comumente usado no mercado nacional. Nele, o imóvel funciona como uma garantia para o banco. Daqui para a frente, quem atrasar mais de três prestações não terá mais como recorrer aos tribunais para tentar manter a posse. A propriedade estará perdida e irá a leilão.
Há previsões de que a decisão vai gerar impactos positivos para a sociedade como um todo, na forma de barateamento dos financiamentos. Sem precisar contar com a morosidade do sistema judiciário brasileiro para retomar imóveis do inadimplentes, as instituições financeiras ganham com a diminuição do risco para esses empréstimos — e, assim, podem cobrar taxas menores. A grande expectativa agora é saber quanto o julgamento do STF vai de fato baratear as operações.
O julgamento do Supremo ocorreu dentro da análise de uma reclamação de um cliente da Caixa Econômica Federal. Ao ter seu imóvel alienado, ele alegou que não havia tido direito ao contraditório e a ampla defesa no processo, principio jurídico fundamental assegurado pela Constituição Federal a todos os cidadãos de utilizar de todos os meios a seu dispor para alcançar seu direito.
De acordo com a decisão do STF, a tomada do imóvel pela instituição financeira de forma extrajudicial não feriu esse direito, já que essa medida está prevista em lei própria que regula a alienação fiduciária. Além disso, em contratos do tipo, a obrigação está acertada em acordo firmado pelas partes envolvidas, sendo então certos quais os deveres e obrigações de todos os envolvidos no negócio.
O Sistema de Financiamento Imobiliário, criado em meados da década de 70 e revisado algumas vezes, foi uma ferramenta revolucionária para o mercado brasileiro, pois permitiu que as pessoas pudessem adquirir seu imóvel sem a necessidade de ter o valor total em mãos, podendo, assim, ter um leque muito maior na escolha do seu novo endereço sem se descapitalizar totalmente no momento da aquisição. A liberação de crédito para financiamento habitacional impulsiona até hoje um grande volume de dinheiro para a economia nacional.
De forma a tentar se proteger dos inadimplentes, os bancos já fazem uma rigorosa triagem dos candidatos a financiamentos. Há uma grande exigência de documentação, que tem como objetivo comprovar a renda de quem está solicitando esse valor, demanda que é feita justamente para evitar possíveis calotes. Até o pagamento final das prestações, o imóvel é de uso de quem contratou o financiamento, mas a propriedade continua sendo do banco, porque ele é a garantia que a instituição financeira tem para poder liberar aquele empréstimo.
Assim, em caso de atraso e falta de pagamento, o banco pode encerrar aquele contrato, tomando o imóvel e, posteriormente, colocando-o a leilão. Para as instituições financeiras, no entanto, vale muito mais a pena manter os clientes pagando suas parcelas do que gastando tempo para recuperar e vender esses imóveis, já que o lucro com as taxas de juros nos prazos dos contratos é muito maior que o valor recebido nas transações dos leilões imobiliários.
No mundo ideal, daqui para a frente, espera-se que os bancos cumpram mesmo a promessa de reduzir suas taxas, pois a decisão do STF acabou de vez com o argumento de que os riscos de inadimplência justificavam as cobranças mais salgadas.
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