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Quer comprar um imóvel no leilão da Caixa? Veja que cuidados tomar

Se a propriedade estiver ocupada, por exemplo, o novo comprador é o responsável pela retirada dos moradores do local

A Caixa Econômica Federal vai leiloar 18.500 imóveis retomados em todo o país até sexta-feira, 17. Os descontos podem chegar a 80% do valor original. Só no estado de São Paulo, serão 2.877 unidades disponíveis. O preço baixo é o maior atrativo do leilão, mas não é garantia de um bom negócio – o consumidor precisa ficar atento aos detalhes se não quiser extrapolar o orçamento inicial.

O primeiro passo é ler atentamente o edital, recomenda o sócio-coordenador do departamento de Direito Imobiliário do Braga Nascimento e Zilio Advogados, Leandro Mello. “Os editais, muitas vezes, não são bem feitos. Mas ali deve constar se o imóvel está ocupado ou se tem dívidas”, explica.

Se o imóvel estiver ocupado, o novo comprador é o responsável por retirar os moradores do local. “A Caixa retoma a propriedade, mas algumas pessoas continuam morando no imóvel. A pessoa que entra no leilão tem que saber se quer entrar nessa briga. Às vezes, você só consegue tirar o antigo morador com uma ação de imissão na posse”, disse Mello. “O consumidor não pode ter a expectativa de comprar o imóvel e ir morar lá em seguida”.

Após a aquisição, os débitos da propriedade também são repassadas ao comprador. “Isso acontece porque a dívida é do imóvel, e não do proprietário. Geralmente, os bancos ficam atentos a isso. Se o valor da dívida é alta, eles abatem no valor do imóvel”.

Segundo ele, também é importante verificar se o antigo dono do imóvel não está contestando na Justiça a retomada da Caixa. “Acontece bastante. Às vezes, o banco não segue o processo correto. Por exemplo, a pessoa tem 30 dias para quitar o débito, mas é intimido pelo banco em um prazo menor”.

Outra recomendação, de acordo com Mello, é verificar a certidão e matrícula do imóvel – os documentos apontam se há alguma irregularidade ou problema. É possível ter acesso aos papéis no Cartório onde o imóvel está registrado (esta informação pode ser obtida aqui).

O consumidor ainda deve considerar o gasto com uma possível reforma do imóvel. Nos editais, a Caixa disponibiliza apenas informações gerais, como a localização da propriedade. “Quando o banco precisa retomar a unidade, não tem o costume de mandar profissionais para olhar o imóvel. Então, eles não têm tanta informação assim, apenas as superficiais”, explicou Mello.

Os interessados podem solicitar à Caixa uma visita ao imóvel – desde que esteja desocupado. “O consumidor precisa ter esse cuidado. O condomínio pode ter um problema grave que você não sabe nem a instituição financeira. Se o imóvel estiver ocupado, a pessoa compra no risco”.

As propriedades que estão à venda são aquelas financiadas pela Caixa, que pôde retomar o imóvel pela falta de pagamento do financiamento. “O banco revende o imóvel por um preço mais barato para repassar o ativo que está na mão dele. Geralmente, o pagamento é à vista para evitar outro prejuízo”.

Em alguns casos, a Caixa não possibilita ao consumidor parcelar a compra ou financiá-la. “Tem gente que até faz financiamento em outro banco para pagar à vista, mas tem que ver se os juros valem a pena”.

Para os imóveis que podem ser adquiridos com financiamento, a Caixa permite o uso do saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

Apesar dos cuidados, Mello pondera que a compra de um imóvel retomado vale a pena. “Quase sempre as transações são interessantes, só é preciso tomar cuidado para evitar problemas não previstos”.