Maílson da Nóbrega
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Por Coluna
Blog do economista Maílson da Nóbrega: política, economia e história
Senado pode remover forte obstáculo à construção residencial
A instituição e multas pelo distrato vai corrigir grave distorção criada pelo Judiciário e estimular a produção de novas residências
Está nas mãos do Senado eliminar ações causadoras de graves danos a empreendimentos de construção residencial. Trata-se da criação de regras para os casos de distratos, ou seja, de devolução unilateral, por parte dos compradores, de imóveis em construção.
Projeto de lei sobre o assunto foi aprovado ontem pela Câmara e agora segue para o Senado. Pelo projeto, o distrato imobiliário pode continuar a acontecer unilateralmente, mas estará sujeito a multa e a regras para devolução do dinheiro pago até então.
Se houver aprovação do Senado, o distrato implicará multa de 25% do valor já pago, subindo para 50% se o imóvel estiver sendo construído pelo regime de afetação. Neste caso, os ativos e passivos do projeto imobiliário são separados dos da construtora. A multa pode ser dispensada se o comprador encontrar alguém interessado na respectiva unidade habitacional, o qual assumirá suas obrigações.
O distrato acarreta um desequilíbrio do contrato de construção do condomínio. Faltará dinheiro para concluir a obra. Dependendo do número de distratantes, o empreendimento fica inviável, pois sua continuidade exigirá o aporte de recursos próprios da construtora, o que nem sempre é possível.
O colapso de empreendimentos imobiliários sujeitos a esse problema acontece com frequência nos períodos de crise econômica e de elevação do desemprego. A construtora e o condomínio nada têm a ver com isso. Caso o projeto imobiliário se torne inviável, estarão sob risco tanto a sobrevivência da construtora – se tiver aportado seus próprios recursos – quanto o patrimônio e os sonhos dos compradores remanescentes.
Em qualquer país sério, o distrato é punido com multas, em alguns casos com perda total do valor já pago. No Brasil, há incentivos ao distrato. Juízes costumam condenar as construtoras a devolver imediatamente os recursos do comprador, com correção monetária. Tudo indica que eles agem de boa-fé, mas isso não justifica o sério erro.
Esse absurdo deriva da visão predominante entre juízes sobre o seu papel na sociedade. Eles afirmam que entre fazer justiça social e violar contratos, preferem dar razão aos compradores inadimplentes. Ocorre que a Constituição não concede aos juízes a atribuição de justiceiros sociais. Nenhum país sério convive com essa grave distorção.
Essa atitude contradiz o papel do Judiciário em uma economia capitalista, qual seja o de garantir direitos de propriedade e assegurar o cumprimento de contratos. Em vez de segurança jurídica, uma de suas nobres funções, esses juízes são causadores de enormes incertezas, que tolhem a expansão dos investimentos em construção residencial.
Espera-se que o Senado confirme a decisão da Câmara. O aumento da segurança jurídica tenderá a impulsionar a produção de residências no país, gerando emprego, renda e satisfação social.
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