Os preços dos imóveis devem assumir uma trajetória mais comportada, com alta próxima da inflação

Na manhã desta sexta-feira, a Caixa anunciou seus resultados financeiros relativos a 2010, destacando a ampliação de 41,3% em sua carteira de crédito para 175 bilhões de reais – equivalente a 10,32% do total ofertado no mercado brasileiro. Deste montante, nada menos que 108,3 bilhões de reais referem-se a empréstimos para aquisição de moradias. Os valores superlativos, no entanto, devem perder força. A ampliação da carteira de crédito total para 2011, segundo perspectivas do próprio banco, será menor e não deverá passar de 30%. Apesar de ainda expressivo, o número mostra que as medidas tomadas pelo governo para conter a expansão do consumo e, por conseqüência, o aumento da inflação terão efeito sobre este mercado. “A atuação do governo terá impacto direto na demanda, que, por sua vez, deve afetar a oferta. Nós estamos cientes que a demanda tende a arrefecer este ano”, afirma o vice-presidente da Caixa, Jorge Hereda. A CEF não divulgou estimativas específicas para o financiamento habitacional, que é seu carro-chefe.

Já o Bradesco – segundo maior banco privado brasileiro – prevê que sua carteira de crédito imobiliário crescerá 10% neste ano, para 10 bilhões de reais. A projeção consta do balanço anual da instituição financeira referente a 2010, publicado em 31 de janeiro. Essa evolução, se concretizada, ficará bem abaixo da alta de 93,6% registrada de 2009 para 2010, quando os valores saltaram de 4,7 bilhões de reais para 9,1 bilhões de reais.

Desaceleração – A expectativa da Caixa vai ao encontro da análise dos economistas ouvidos pelo site de VEJA de que o setor imobiliário deverá experimentar uma desaceleração neste ano, contribuindo para afastar o risco de formação de uma ‘bolha’ nos preços dos ativos – que tanto motivou discussão entre os economistas nos últimos anos. Mesmo assim, as projeções para 2011 estão longe de retratar um mercado estagnado. A expectativa é de uma expansão nada desprezível de cerca de 20% nas concessões de crédito habitacional, mas abaixo das taxas superiores a 50% verificadas nos últimos cinco anos. Para os valores dos imóveis, a aposta é de alta mais comedida, empatando com a inflação.

A consultoria Tendências prevê uma ampliação de 18,1% nas liberações no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), cujo capital vem da poupança. No ano passado, a alta foi de 52,7%. Já as concessões na linha com recursos do Fundo Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) devem ter elevação de 22,6%, contra os 56,1% de 2010.

Preços – O presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), João Crestana, aposta em elevação de preços bem mais modesta que as observadas em anos anteriores. “Os preços dos imóveis, que chegaram a variar 15% a 20% acima do IPCA em 2010, atingiram o limite. A partir de 2011, eles não devem subir além do próprio índice de inflação”, completou.

O pano de fundo do setor contempla uma desaceleração: o Produto Interno Bruto (PIB), segundo pesquisa de mercado (Focus) realizada pelo Banco Central, deverá aumentar 4,60% neste ano, cerca de três pontos porcentuais a menos que o avanço de 2010. A preocupação com o cenário inflacionário implicará ajustes significativos na taxa básica de juros (a Selic). As cinco instituições que mais acertam as projeções de médio prazo, o chamado Top 5, já trabalham com uma estimativa de alta de 6,24% para o índice oficial de inflação, o IPCA – o que significa um risco considerável de o governo não cumprir a meta de 2011, cuja limite é 6,5%. Para reverter este quadro, o BC sinalizou que não poupará ajustes na taxa básica de juros (Selic). O governo federal, por sua vez, acenou com um corte de 50 bilhões de reais do Orçamento, com o intuito de contribuir para a desaceleração da demanda. Neste quadro, a Selic poderá atingir 12,25% no ano, um ponto porcentual acima da taxa atual, na expectativa do Top 5. Em favor dos empresários do setor estão as perspectivas de que renda e emprego seguirão em crescimento.

O efeito dos juros será visível ao menos sobre uma parcela do mercado: os 8% das liberações que se referem a linhas com recursos livres dos bancos. Ainda assim, não será suficiente para barrar a expansão do segmento. As concessões devem ter alta de 50% em 2010, para 7,2 bilhões de reais. O restante do mercado – o SBPE e as linhas do FGTS, que são de crédito direcionado, ou seja, com ‘funding’ e regras específicas – é regido pela Taxa Referencial (TR), que incorpora apenas parte da alta da Selic. Logo, o impacto do ciclo de aperto monetário será menor. Os analistas destacam, contudo, que o ambiente econômico tende a fazer com que os bancos fiquem mais seletivos na liberação de empréstimos.

Nova realidade – Daqui para frente, ficará cada vez mais difícil sustentar patamares muito altos de expansão das concessões de empréstimos imobiliários. A razão é a própria base de comparação, apontam os especialistas. Em resumo, a tarefa de crescer sobre concessões de 82 bilhões de reais (valor verificado em 2010) tende a ser bem mais complicada do que sobre 16 bilhões de reais (total de 2006), por exemplo. Por este ponto de vista, entende-se o desempenho marcante que ainda se espera das linhas com recursos livres.

A desaceleração esperada para 2011, além de não denotar qualquer tipo de crise para o setor, é reflexo do próprio amadurecimento do mercado. A estagnação prolongada, anterior ao plano Real, é uma realidade cada vez mais distante. “Enfrentamos no passado uma crise inflacionária que impossibilitava que o brasileiro se planejasse a longo prazo. Hoje, vivemos os resultados de quinze anos de estabilidade. Isso, para o sucesso do mercado imobiliário, é fundamental”, explicou Pedro Klumb, diretor da gestora MSFI. A missão do governo Dilma está em justamente impedir que o descontrole retorne e a prosperidade prossiga.