Como a revitalização pode ser um dos caminhos para o futuro do mercado imobiliário de SP

Requalificação de imóveis com grande potencial de valorização está na mira de gestoras privadas

Por Leticia Yamakami 1 nov 2024, 19h00

Bosque das Maritacas, no Centro: árvores frutíferas ocupam antigo ponto de despejo de entulho — "A possibilidade de reciclar edifícios ativa um imóvel que antes estava subutilizado, emitindo, ainda, 70% menos de gases poluentes”, afirma Guil Blanche, CEO da Planta (Carol Prado - Sub-Sé/Divulgação)

Um recente estudo da Planta Incorporadora aponta que, apesar da cidade de São Paulo ter um dos maiores mercados imobiliários do mundo, com 28 mil edifícios e 1,4 milhão de apartamentos — totalizando uma área de 190,4 milhões de metros quadrados —, grande parte de seu estoque é antigo e subutilizado. Isso ocorre sobretudo no centro do município, cujos edifícios têm uma média de 52 anos de “validade”, comparado à média brasileira total do restante dos imóveis, que é de 25 anos. A partir disso, o governo municipal tem fomentado medidas de revitalização, a fim de potencializar a valorização urbana e imobiliária da área.

Aproveitando esse cenário, as imobiliárias têm buscado por moradias no centro de São Paulo com alto potencial de valorização e as requalificando. O nome dado a esse processo é retrofit, que significa, basicamente, uma reforma. Guil Blanche, fundador da gestora imobiliária Planta, explica que o movimento em alta no mercado é uma requalificação com mudança de uso. “Quando esses imóveis foram construídos, utilizaram de muito material, mão de obra, energia e petróleo. A possibilidade de reciclá-los ativa um imóvel que antes estava subutilizado, emitindo, ainda, 70% menos de gases poluentes”.

Além da redução da pegada de carbono, reciclar moradias em vez de construir novas reduz o consumo de energia em até 95%, segundo o estudo levantado pela Planta. Este processo não só é uma solução para a alta taxa de vacância comercial — porções de um investimento imobiliário que não estão gerando rentabilidade — agravada pela pandemia, mas também atende à crescente demanda por apartamentos para aluguel de curta e longa duração, além de oferecer uma alternativa mais sustentável.

“Normalmente, a gente dá uma nova vocação para o imóvel. Um empreendimento que antes era um escritório para advogados pode ter o projeto reprogramado para receber novos usuários, que se adequam mais ao modelo de vida contemporâneo”, comenta Guil. O portfólio desenvolvido na primeira fase da empresa inclui sete edifícios — prontos ou em desenvolvimento —, totalizando 520 unidades residenciais e 32 unidades comerciais, com uma área total de mais de 38 mil metros quadrados. A região da Vila Buarque é a principal aposta da imobiliária, devido ao polo gastronômico e cultural que se tornou.

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De um total de aproximadamente 100 edifícios do bairro visitados pela Planta, 50 estão sob análise, totalizando mais de 291 mil metros quadrados de área privativa, 2000 unidades residenciais e um Capex total estimado de 2,7 bilhões de reais, com um Capex médio estimado de 9500 reais por metro quadrado e 65 lojas. A instituição tem como objetivo gerar retornos anuais de pelo menos 20% por meio da obtenção de renda com aluguéis. “Nossa abordagem é desenvolver as propriedades a custos relativamente baixos, garantindo um retorno financeiro atrativo e rápido”, ressalta o fundador da Planta.

Parte de seu portfólio foi recentemente vendido para a Brookfield, gestora global de ativos. Com a aquisição, a gestora passa a ser proprietária do edifício Renata Sampaio Ferreira, tombado em 2012 pelo Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo pelo seu valor histórico e arquitetônico. Em 2023, foi requalificado e tendo seu uso mudado: deixou de ser corporativo para se tornar um complexo residencial, cultural e gastronômico. O projeto assinado pela Metro Arquitetos foi premiado na 4ª edição do Monocle Design Awards 2024.