Imóvel custa 12% a mais por culpa da burocracia

A alta dos preços no mercado imobiliário não é conduzida apenas pela expansão do crédito e da renda: o excesso de papelada e a morosidade dos órgãos públicos impõem custos altíssimos às incorporadoras — e quem paga a conta é o comprador

Por Marcelo Sakate SEGUIR SEGUINDO 15 mar 2014, 09h44

Trabalhos em andamento no Complexo Ca’d’oro (Fernando Cavalcanti/VEJA)

A valorização sem precedentes dos imóveis brasileiros nos últimos anos tem alguns fundamentos, como a expansão do mercado de crédito e o aumento do emprego e da renda da população. São fatores que possibilitaram o crescimento da demanda. Mas há um componente por trás da alta dos preços que somente agora foi mensurado: o custo causado pela burocracia na construção e na venda de prédios e terrenos. É um mal histórico cujo potencial de estrago foi exacerbado pelo crescimento do ramo nos últimos anos (o volume de crédito imobiliário dobrou entre 2010 e 2013). O excesso de burocracia aumenta, em média, em 12% o valor final do imóvel, revela um estudo recém-concluído pela consultoria Booz & Company. Isso significa que um apartamento que poderia custar 500.000 reais acaba sendo colocado à venda por 60.000 reais a mais (confira infográfico). É um ônus assumido pelo comprador, porque os gastos extras são repassados para o preço do imóvel. Neste ano, o custo para a cadeia imobiliária é estimado em 18 bilhões de reais. É um valor que cresce ano a ano, na medida em que o setor se mantém em expansão. Mas a estrutura das prefeituras e dos cartórios não avança na mesma velocidade. A perda com a ineficiência pode ser ainda maior, uma vez que não foi estimado, por exemplo, o gasto que famílias e empresas têm com o pagamento de aluguel devido aos atrasos na entrega.

A demora das incorporadoras em concluir a construção dos imóveis tem impacto sobre o chamado custo de capital, ou seja, os recursos que as empresas captam para viabilizar o empreendimento. Cada dia que se perde para receber o dinheiro da venda de um apartamento representa uma perda financeira. E os atrasos são significativos. Dos quase cinco anos (57 meses) que um imóvel financiado pelo FGTS leva em média para sair do papel, ou seja, da aquisição do terreno à entrega das chaves, 19 meses são consumidos pelos processos burocráticos – um terço do total. Se todas as etapas fossem cumpridas sem atrasos, o prazo cairia para 38 meses. Não se trata de um cenário idealístico: foram adotados como referência casos reais já observados de celeridade na tramitação.

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O estudo, realizado a pedido da indústria da construção e das incorporadoras, fez um levantamento com mais de cinquenta empreendimentos de diferentes perfis, em dez estados, para identificar os gargalos que explicam a demora ao longo da cadeia imobiliária e o seu impacto no preço. Foram identificados 40 gargalos que atravancam um projeto imobiliário, dos quais quatro o fazem de maneira mais determinante – e, portanto, solucioná-los teria um impacto significativo na redução dos prazos e dos custos. São eles: (1) o atraso na aprovação de projetos pelas prefeituras; (2) a falta de padronização dos registros nos cartórios; (3) a falta de clareza nas avaliações para a concessão das licenças ambientais; e (4) as mudanças na legislação – como alterações nos planos diretores e de zoneamento – que atingem obras já iniciadas. Quatro em cada cinco entraves ocorrem na fase anterior às obras, quando o investimento já foi iniciado, mas ainda faltam as licenças e aprovações. Vale tanto para uma incorporadora como para uma família que tenha comprado um terreno para construir uma casa.

“A fiscalização é necessária, mas deveria haver transparência sobre as exigências, para evitar a subjetividade. Além disso, é preciso que haja prazos para a análise de obras e dos documentos”, diz Paulo Safady Simão, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção, uma das entidades que solicitaram o estudo (as outras são o Movimento Brasil Competitivo e a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias). A exigência de contrapartidas é um exemplo de ausência de regras claras. Um edifício comercial que crie problemas no trânsito tem de executar obras viárias que mitiguem o impacto nas proximidades. Mas isso não impede que a prefeitura exija obras sem relação com o empreendimento, como creches ou postos de saúde em outros bairros. As empresas possuem parcela de culpa pela demora: muitas vezes, entregam projetos incompletos para análise, cientes de que terão tempo depois para complementá-los.

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O estudo apresenta uma agenda propositiva atribuindo os papéis que cabem a cada parte – prefeituras e governos estadual e federal, além das empresas – com o objetivo de disseminar boas práticas que já são adotadas no Brasil e no exterior e alinhar as exigências aos empreendimentos. Na Espanha, o custo de registro da propriedade é reduzido em 30% se ele demorar mais do que 15 dias para ser liberado. “Não há um único culpado nem uma solução mágica que resolva toda a burocracia de uma vez. O fundamental é que haja pragmatismo na escolha das ações mais eficazes”, diz Luiz Vieira, sócio da Booz e um dos autores do estudo. Outras propostas são a terceirização da análise de projetos e a exigência em lei da digitalização e da centralização dos registros nos cartórios. Segundo Vieira, projetos de diferentes tamanhos e impactos urbanos não podem ser tratados da mesma forma, como ocorre na maioria das cidades. Um bom exemplo é o Rio de Janeiro, onde a análise é dividida em três áreas: uma cuida de projetos especiais, como shoppings, hotéis e a reforma da zona portuária, outra de projetos tradicionais, como casas e prédios residenciais e comerciais; e uma terceira divisão avalia as moradias do programa federal Minha Casa, Minha Vida.

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