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Em uma década, preços de terras sobem 278% no Brasil

Centro-Oeste teve a maior valorização, de 16% ao ano. Sul e Norte registraram ganho médio de 15%; e o aumento no Nordeste e no Sudeste foi de 14%

Os preços das terras agrícolas no Brasil tiveram valorização média de 14,22% ao ano entre janeiro de 2002 e dezembro de 2011, bem acima da inflação. No mesmo período, as terras acumularam ganhos de 278% no Brasil, contra um Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) de 87,7%. O índice Bovespa, que mede o desempenho dos principais papéis na Bolsa de São Paulo, teve alta de cerca de 300% no mesmo intervalo, mas com muito mais volatilidade. Essas são as conclusões de um estudo inédito da consultoria Informa Economics FNP.

O aumento dos preços foi motivado, entre outras razões, pela crescente demanda por alimentos no mundo, refletida pela alta nas principais commodities agrícolas, e pela entrada de investidores em busca de rentabilidade garantida, em meio à instabilidade da economia internacional, disse a consultoria.

As chamadas “novas fronteiras agrícolas”, nas áreas de Cerrado de Maranhão, Piauí, Tocantis e oeste da Bahia – conhecidas por Mapitoba – foram as que mais valorizaram. Como exemplo, a FNP cita a região de Balsas (MA), onde uma área agrícola de baixa produtividade subiu de preço mais de 24% ao ano, passando de menos de 1 000 reais por hectare para quase 5 000 reais.

“Mapitoba é a região que tem muita valorização. Talvez não seja possível repetir nos próximos dez anos a mesma performance desses últimos dez anos, mas ainda assim a gente acredita (num aumento de preços)”, disse José Vicente Ferraz, diretor-técnico da Informa Economics FNP.

Regiões – O Centro-Oeste – principal região produtora de grãos e gado bovino – teve a maior valorização, de 16% ao ano. As terras das regiões Sul e Norte registraram ganho médio de 15% ao ano, enquanto, no Nordeste e no Sudeste, o aumento foi de 14%.

A FNP dividiu o país em 139 regiões e faz pesquisa com 300 colaboradores espalhados pelo território nacional, coletando a cada dois meses a cotação de terras com as mais variadas características. As elevações de preço passam longe de ser homogêneas. Tudo depende da aptidão de cada área.

Um exemplo da diversidade foi o preço de um hectare em área de caatinga no Piauí (um dos estados da Mapitoba), na região do município de Picos, onde a valorização acumulada foi de apenas 1% em dez anos. “São áreas sem potencialidade de produção”, lembrou Ferraz.

Investidores – A valorização e a segurança do investimento em terras atraíram gente que não tem o perfil tradicional de fazendeiro, afirma Ferraz. “Até dez anos atrás, praticamente só existia o mercado de quem está com o pé na terra. Hoje não”, disse ele, ressaltando que não há estatísticas confiáveis sobre a participação de investidores no mercado de terras. “Mas com certeza já é bastante relevante.”

O diretor da FNP conta que a empresa prestou assessoria para diversos grupos de investidores, inclusive estrangeiros. Ele não pode citar nomes nem números. Segundo ele, esse tipo de investimento é bastante seguro, embora não tenha muita liquidez. “A crise internacional pode ter reflexo. Há o fato de que as taxas de juros no mundo todo são bastante baixas e que fundos, principalmente de pensão, têm uma necessidade de investir em ativos seguros. (Terra) não é papel, uma coisa que evapora.”

Os ganhos podem ocorrer em três frentes, diz o especialista. O primeiro, e mais óbvio, é o que se dá sobre o preço de uma terra que pode ser vendida por um preço maior após alguns anos do negócio. No entanto, há também os lucros com a produção e a venda dos produtos agrícolas. Nos últimos três anos, a soja acumula alta de quase 60% na Bolsa de Chicago, por exemplo.

O terceiro ganho para quem investe em terras, diz Ferraz, é a transformação de terra bruta, que é barata, em terra própria para cultivo, que é cara. “O ganho da transformação é muito maior que o investimento. Quando você compõe estes três lucros, você chega a ter taxas de retorno do capital de 15% a 18%”, diz o analista.

Estrangeiros – Na percepção do diretor da FNP, houve uma entrada importante de capital externo em busca de terras nos últimos anos – mesmo após a decisão do governo federal em 2010, que restringiu a compra de terras no país por empresas estrangeiras. “Uma das características deste investidor, até pela questão da lei dos estrangeiros, ele tem vindo associado a um brasileiro”, disse Ferraz. “Esses fundos entendem que é importante estar associado a alguém que conheça o Brasil.”

Segundo ele, na maior parte dos casos, empresas brasileiras que já são proprietárias de amplas fatias de terras recebem capitalização de fundos internacionais para aquisição de mais áreas e ampliação da produção. Em maio deste ano, a SLC Agrícola anunciou parceria com a britânica Valiance, em acordo que envolveu um aporte de 238,58 milhões de dólares.

Em todos os casos, segundo Ferraz, trata-se de um negócio difícil, já que é preciso aliar uma avaliação da capacidade agrícola das terras, sua regularização fundiária e as pressões de ambientalistas contra a conversão de áreas de vegetação em áreas de cultivo. “Esse negócio é para profissionais.”

(com Reuters)