Dubai condensou décadas de desenvolvimento imobiliário nos últimos 15 anos. Mas o quadro jurídico para resolver disputas de propriedade, bem como a natureza dos contratos propriamente ditos, ainda são tão incompletos quanto muitos edifícios
Em uma noite abafada de junho de 2007, mais de cem pessoas acamparam na sede da Emaar, uma prestigiada incorporadora de imóveis em Dubai, para garantir que conseguiriam um cobiçado lugar em um novo e reluzente arranha-céu ,cuja inauguração estava prevista para este ano perto do Burj Khalifa, o maior edifício do mundo.
Hoje, a construção do imóvel projetado pelo arquiteto nova-iorquino Frank Williams, que morreu em fevereiro, está como inúmeras outras em Dubai: paralisada. O prédio tem pouco mais do que as fundações. Seu valor caiu mais de 40% desde 2008, depois do colapso da bolha imobiliária da cidade.
“A situação de Dubai é realmente um desastre”, disse Silvia Turrin, uma corretora que comprou a propriedade no Boulevard 29, e tem sido incapaz de recuperar o investimento. “Não é como nos países ocidentais. É muito difícil sair daqui se há um problema. E nunca vamos conseguir nosso dinheiro de volta. Estamos sem alternativa para lidar com esse rombo.”
Durante o auge do seu boom imobiliário, a procura por imóveis em Dubai transformou-se em uma corrida do ouro. Foram atraídos até mesmo líderes empresariais e políticos do Afeganistão, que investiram os depósitos do Banco de Cabul, um dos maiores do país. O banco esteve próximo de quebrar em setembro – e muitos dos problemas se devem a esses investimentos.
Na ocasião, muitos se perguntaram se havia um aparato jurídico para a resolução de eventuais litígios. Agora, quando o brilho se foi, investidores, analistas imobiliários e especialistas em legislação afirmam que muitos compradores encontram dificuldades para sair do mercado.
Apesar do atraso da construção, a Emaar ainda mantém o pagamento inicial de até 80% do necessário para assegurar um apartamento. E as obscuras leis de propriedade de Dubai tornaram praticamente impossível que esses compradores deixem o empreendimento, assim como os juros acumulados de seus financiamentos.
A Emaar reconheceu que o Boulevard 29 está ainda “em construção”, mas afirmou que mantém as normas de transparência e que tomou “várias medidas pró-ativas para fazer frente às preocupações dos investidores”.
A empresa disse que essas medidas incluem a possibilidade de adquirir outras propriedades já concluídas. Os investidores, porém, dizem que os imóveis oferecidos, em alguns casos, são menores, menos atraentes e mais caros do que os que concordaram em comprar.
A Emaar não é o único incorporador com tais problemas. Dezenas de outros edifícios ao redor de Dubai estão bem atrasados com o cronograma de entrega ou ainda nem foram iniciados. Compradores de apartamentos que fizeram adiantamentos para a construção do imóvel não sabem o que está acontecendo com seu dinheiro. Empréstimos bancários em imóveis não concluídos não podem ser devolvidos, e os financiadores tem de pagar maiores taxas de juros.
“As regras do jogo são definitivamente cinzentas aqui”, disse um investidor que comprou várias propriedades em Dubai e insistiu em se manter no anonimato em razão de delicadas negociações com incorporadores e reguladores. A maioria dos incorporadores tem impedido a formação de associações de proprietários que poderiam assumir o controle das finanças da construção e garantir a transparência da gestão das taxas de condomínio, que muitos proprietários dizem ser usada por incorporadores para aumentar suas receitas.
Dubai condensou décadas de desenvolvimento imobiliário nos últimos 15 anos. Mas o quadro jurídico para resolver disputas de propriedade, bem como a natureza dos contratos propriamente ditos, ainda são tão incompletos quanto muitos edifícios, disseram analistas.
“Dubai evoluiu rapidamente em pouco tempo, disse Graham Coutts, encarregado dos serviços de gestão do Oriente Médio da Jones Lang LaSalle, uma empresa global de serviços imobiliários. “O sistema jurídico tem de evoluir junto.”
As preocupações com a resolução de litígios são crescentes, assim como a luta de incorporadores para encontrar investidores nacionais e estrangeiros para o que se tornou um dos maiores excedentes de imóveis do mundo. O número de imóveis comerciais desocupados, em especial, continuam aumentando.
Embora 70% dos imóveis vazios há três anos tenham sido ocupados, a construção de imóveis, desde então, ultrapassou em muito o número de compradores, e mais do que duplicou a oferta, disse Timothy Trask, da Standard & Poors em Dubai.
Dubai não é o primeiro local onde ambições crescentes ultrapassaram a realidade. Xangai, Cingapura e Hong Kong também passaram por isso. Mas essas cidades foram capazes de cortar o excedente imobiliário reduzindo as construções até voltarem a ter demanda.
As construções continuam em Dubai, apesar de potenciais compradores empresariais mostrarem pouco interesse em construções como o Dubai Silicon Oasis ou o Jumeirah Lake Towers, um complexo de mais de 85 edifícios nas franjas do deserto. A Jones Lang LaSalle propôs recentemente que alguns edifícios deveriam ser simplesmente fechados nos próximos cinco anos, até o retorno dos compradores.
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