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Durante muitos anos, investir em imóveis nos Estados Unidos era uma matemática bem atrativa, inclusive para os brasileiros. O montante em dinheiro era baixo, o financiamento permitia alavancar a compra e a forte demanda por locação ajudava a fazer o próprio imóvel pagar boa parte da conta ao longo dos anos.

Essa dinâmica ganhou ainda mais força em destinos turísticos, principalmente com as chamadas vacation homes. Em muitos casos, a receita obtida com as diárias de locação era suficiente para cobrir não apenas a parcela do financiamento mas também despesas recorrentes, como impostos, taxas, energia e manutenção. Nos períodos de alta temporada, dependendo da localização e da ocupação, ainda havia espaço para resultado positivo.

Só que essa realidade mudou. A elevação dos juros nos Estados Unidos alterou significativamente a dinâmica de um mercado que havia se acostumado a trabalhar com dinheiro muito barato. O problema está longe de atingir somente o brasileiro que comprou uma casa na Flórida para colocar nas plataformas de temporada. Grandes investidores americanos, fundos e proprietários de edifícios residenciais também estão sentindo os efeitos dessa mudança.

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Uma das maiores preocupações está no volume de dívidas que terá de ser refinanciado nos próximos anos. Levantamento da Mortgage Bankers Association aponta mais de US$ 1,8 trilhão em obrigações relacionadas ao setor ao longo de uma década. Somente entre 2025 e 2028, centenas de bilhões de dólares em empréstimos ligados a investidores imobiliários deverão vencer.

Boa parte dos financiamentos foi contratada quando os juros estavam próximos das mínimas históricas. Entre 2020 e 2021, era possível encontrar operações para edifícios residenciais com taxas ao redor de 3%. Naquele momento, o residencial ganhou ainda mais espaço na carteira dos investidores. Na ocasião, os escritórios enfrentavam os efeitos do trabalho remoto e o varejo físico sofria com as restrições da pandemia. Muito capital, portanto, migrou para apartamentos e empreendimentos destinados à locação.

No entanto, a demanda não cresceu na mesma velocidade da oferta em todos esses mercados. Para quem comprou no auge do ciclo, contando simultaneamente com valorização do ativo, crescimento dos aluguéis e financiamento barato, o cenário atual é bastante diferente daquele projetado alguns anos atrás.

Quando um empréstimo contratado a juros muito baixos vence, o proprietário precisa refinanciá-lo nas condições disponíveis hoje. Em determinadas operações, isso pode significar assumir uma taxa próxima do dobro daquela contratada cinco anos antes. Se, ao mesmo tempo, o imóvel vale menos e a receita de aluguel não cresceu como esperado, a margem desaparece rapidamente.

Durante algum tempo, credores e investidores conseguiram adiar parte do problema por meio de extensões de prazo e renegociações. Havia a expectativa de que os aluguéis voltassem a acelerar e de que uma queda mais expressiva dos juros aliviasse o refinanciamento das dívidas, o que não aconteceu.

Agora, alguns proprietários precisam escolher entre colocar ativos à venda, aportar mais capital ou renegociar suas dívidas por períodos maiores e, em determinadas situações, vender seus imóveis significa aceitar um preço inferior ao esperado originalmente.

Existe ainda um efeito que pode chegar ao morador. Quando o custo financeiro aumenta e a rentabilidade diminui, proprietários tendem a procurar outras formas de recompor suas margens de lucro. Isso pode aparecer em tentativas de reajustar aluguéis, criação de novas taxas, redução de despesas operacionais ou postergação de determinadas manutenções.

Os indicadores de inadimplência ajudam a dimensionar essa transformação no mercado. Segundo relatório do Morgan Stanley, a taxa de atrasos em determinados empréstimos ligados ao residencial multifamiliar avançou de maneira significativa desde 2023, movimento que chama atenção justamente porque esse segmento foi considerado, durante boa parte da pandemia, um dos portos mais seguros do mercado imobiliário.

Para o investidor brasileiro na Terra do Tio Sam, a mudança deixa uma lição importante. Comprar um imóvel nos Estados Unidos continua podendo fazer sentido, seja como investimento, diversificação patrimonial ou geração de renda em dólar, mas a análise não pode mais partir da ideia de que a locação necessariamente pagará o financiamento e todas as despesas do imóvel.