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Grandes negócios e tendências do mercado imobiliário. Renata Firpo é publicitária, consultora imobiliária e advogada pós-graduada em Direito imobiliário
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Mercado imobiliário: casas são produtos cada vez mais valiosos em SP

Maior metrópole do país não é tão verticalizada quanto se imagina

Por Renata Firpo
2 jul 2024, 08h27

A capital paulista é conhecida como uma selva de pedras por conta de sua arquitetura em tons acinzentados e o horizonte desenhado por diversos prédios a perder de vista. Apesar da fama, no entanto, São Paulo não é uma cidade tão verticalizada como se imagina. Muitos bairros são tomados por casas residenciais e isso tem um impacto grande para o mercado imobiliário local. Dados do CRECI-SP trazem que, em março desse ano, 32,94% da vendas imobiliárias foram de casas.

Protegidos pelo plano diretor do município, que proíbe a construção de edifícios ou atividade comercial, alguns bairros ainda mantêm a atmosfera de décadas atrás, quando a terra da garoa dividia espaço entre casas e mansões da era do café. É o caso do Jardim Europa, uma ilha de residências milionárias protegida da investida das construtoras e que tem um dos metros quadrados mais caros da cidade (em média, 40 000 reais).

Suas ruas batizadas com nomes de países europeus são cheias de mansões espetaculares, muitas delas antigas propriedades de famílias tradicionais que continuam residindo naqueles endereços, como é o caso do famoso endereço do Conde Chiquinho Scarpa, com 1 500 metros quadrados de área construída, seis dormitórios e doze vagas de garagem. De tão grande e espetaculosa, a mansão segue com dificuldades para ser vendida. O eterno playboy paulistano já reduziu algumas vezes o valor do imóvel e hoje pede um pouco mais que 60 milhões de reais, metade do que já foi ofertado no mercado.

As casas de São Paulo representam uma fatia importante no mercado imobiliário da cidade e muitas delas se encaixam no nicho de alto padrão. O mercado lucra bastante com a comercialização desses imóveis. A venda desse tipo de produto possui uma característica muito particular, já que as casas são comercializadas como imóveis usados e não como lançamentos, uma vez que não existem muitos terrenos vazios para incorporação e, principalmente, porque o investimento para fazer apenas uma unidade é alto, então a margem de lucro acaba não sendo tão rentável para as construtoras, que preferem investir no desenvolvimento de empreendimentos verticais com mais unidades para serem comercializadas. Por conta dessas particularidades, residências muito específicas como a do Conde Chiquinho Scarpa acabam ficando sem muita procura. Muitas delas precisam ser vendidas apenas para serem utilizadas como residências, pois ficam em áreas proibitivas para atividades comerciais.

Essa característica de São Paulo com residências horizontais está presente também em bairros com valores de metro quadrado mais acessíveis como Jaraguá e São Miguel Paulista, que têm metragens médias de área construída de 250 metros quadrados e preços abaixo de 1 milhão de reais.

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Independentemente do produto, mansões luxuosas ou casas mais econômicas, há muitos serviços dirigidos para atender esse público que movimenta tanto dinheiro. Várias imobiliárias e corretores de imóveis se tornaram especialistas em venderem casas e advogados com atuação em direito imobiliário costumam valorizar sua expertise nesse nicho, já que a comercialização de uma residência demanda muito mais conhecimento dos profissionais do que a venda de um apartamento.

A explicação é que os registros de uma casa podem estar defasados, sem apresentarem o tamanho correto da área do terreno ou de construções realizadas ao longo dos anos. Quem intermedia uma venda dessas precisa analisar documentações antigas, fazer medições, regularizar as áreas junto à prefeitura, entre outras demandas, para garantir que tudo esteja correto. Além disso, existem certidões exclusivas apenas de proprietários de casa, como é o caso do UNICAI, que demonstra multas municipais referentes a barulho ou manutenção de calçada da residência.

Outro serviço que foi criado para atender especificamente esse mercado residencial, foi a segurança patrimonial voltada para casas. Alguns bairros como Morumbi e Jardim Guedala são atendidos por empresas particulares que fazem ronda periódica nas ruas e até acompanham os moradores na entrada e saída de suas residências.  Ainda assim, a falta de segurança é uma das ameaças para que as casas não liderem o ranking de venda de imóveis na capital. Mesmo que existam essas operações cuidadosas e sistemas cada vez mais modernos de monitoria, as casas costumam ser alvos preferenciais de assaltos. No dia 29 de junho, por exemplo, uma residência no bairro do Jardins, na rua Groenlândia, sofreu uma tentativa de assalto com refém. A polícia chegou a tempo e o caso acabou sem vítimas e com os quatro bandidos presos.

 

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