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Uma das maiores dificuldades para as incorporadoras tem sido encontrar um terreno bem localizado nas grandes cidades brasileiras. Depois de anos consumindo os principais estoques de áreas livres, as empresas passaram a disputar um novo tipo de ativo, os imóveis já ocupados. Prédios residenciais, edifícios comerciais, lojas, concessionárias, galpões, escolas e até universidades entraram definitivamente no radar das empresas, que enxergam nesses endereços a oportunidade para desenvolver novos empreendimentos. Isso deu início a uma gincana para negociar diversas unidades de um prédio, convencer lojistas a mudarem de ponto e outras iniciativas semelhantes, numa tentativa de comprar uma boa localização ao mais curto espaço de tempo.

A estratégia, apesar de não ser uma novidade, ganhou força nos últimos anos. Em bairros consolidados, onde praticamente não existem mais terrenos disponíveis, a única forma de viabilizar um lançamento muitas vezes é negociar com diversos proprietários ao mesmo tempo ou adquirir imóveis que perderam sua função original. Há operações que levam anos até que todos os moradores de um edifício concordem em vender seus apartamentos. Em outras ocasiões, empresas tradicionais encerram suas atividades ou migram para novas unidades, abrindo espaço para a incorporação imobiliária. Não são raros os casos de empreendimentos que começaram as obras sem ter conseguido comprar todas as lojinhas ou casas do entorno. Quando isso dá errado, é preciso refazer todo o projeto por conta de um único imóvel que seguiu ocupando o espaço da obra.

O resultado dessa nova dinâmica comercial do mercado imobiliário é uma transformação cada vez mais perceptível na paisagem urbana. Casas dão lugar a torres residenciais, antigos estabelecimentos comerciais desaparecem e bairros inteiros passam por um intenso processo de verticalização. Essa mudança costuma gerar muitas reclamações dos moradores dos bairros, que levantam bandeira para que o local permaneça igual, ainda que a novidade traga valorização e segurança para o entorno.

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Um exemplo recente dessa mudança que vai alterar bastante o cenário e a memória de uma cidade vem de Salvador, Bahia. A Moura Dubeux, uma das maiores incorporadoras do país e líder do mercado nordestino, anunciou a aquisição de parte da área onde funcionava o tradicional campus da Universidade Católica do Salvador (UCSal), na Avenida Cardeal da Silva. No local será desenvolvido um empreendimento residencial da marca Ún1ca, com mais de 650 unidades e Valor Geral de Vendas (VGV) estimado em R$ 200 milhões.

Segundo a incorporadora, a aquisição faz parte da estratégia de investir em áreas urbanas com elevado potencial de desenvolvimento e contribuir para a requalificação da região. A companhia pretende lançar o empreendimento no quarto trimestre deste ano e reforça, com essa operação, sua aposta na capital baiana, onde já possui diversos projetos em andamento e novos lançamentos previstos.

Essa dinâmica de desocupação de empresas e prédios residenciais deve continuar acelerando a verticalização dos grandes centros urbanos e, como vemos na Bahia, não serão apenas casas e pequenos comércios que darão lugar a novos edifícios. Instituições tradicionais, imóveis corporativos e grandes equipamentos urbanos também passarão, cada vez mais, a fazer parte dessa nova fronteira da incorporação imobiliária, impactando no cenário da cidade e na memória dos moradores.