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O mercado imobiliário de alto padrão ganhou, praticamente ao mesmo tempo, dois novos concorrentes de peso no interior de São Paulo. As gigantes JHSF e Cyrela anunciaram empreendimentos de campo com dimensões bilionárias e estruturas de lazer ainda mais sofisticadas. A aposta é de que ainda existe espaço para ampliar significativamente o mercado de segunda residência de luxo no estado.

A JHSF é a responsável pela Fazenda Santa Helena, em Bragança Paulista. São 6 milhões de metros quadrados e um VGV (valor geral de vendas) potencial estimado em R$ 7 bilhões. Já a Cyrela escolheu Porto Feliz para lançar o Heritage Riviera, projeto com mais de 4 milhões de metros quadrados e VGV potencial superior a R$ 4 bilhões. Somados, portanto, os dois projetos podem colocar mais de R$ 11 bilhões em novos produtos nesse segmento nos próximos anos. É muito dinheiro e, principalmente, muita oferta para um mercado que, embora tenha crescido e se sofisticado enormemente, continua direcionado a uma parcela bastante restrita da população.

A Fazenda Santa Helena mostra que a JHSF pretende levar para uma nova localização um modelo que conhece muito bem. O empreendimento terá cerca de 450 residências, entre terrenos, as famosas villas, que são casas já entregues prontas, e grandes propriedades, além de campo de golfe de 18 buracos desenhado por Jack Nicklaus, hotel, centro equestre, country club, lagos, trilhas, ciclovias e trilhas para cavalo. Haverá ainda uma área própria de comércio e serviços, fazendo um mix entre os projetos de campo da incorporadora mais consolidados: Fazenda Boa Vista e Boa Vista Village.

O comprador de altíssimo padrão não está mais adquirindo apenas uma grande casa cercada de verde para passar os finais de semana. Os novos projetos tentam reproduzir dentro de seus limites uma espécie de cidade privada, reunindo esporte, gastronomia, hotelaria, serviços, convivência, segurança e entretenimento. Foi essa combinação que, há 20 anos, ajudou a transformar a Fazenda Boa Vista em um dos endereços mais conhecidos da alta renda brasileira.

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A Cyrela, por sua vez, entra nesse mercado em grande escala com o Heritage Riviera e escolheu justamente Porto Feliz, onde está a Boa Vista, numa tentativa de colar no sucesso da região. O projeto terá uma lagoa com cerca de 35 mil metros quadrados, campo de golfe de 18 buracos, hípica, wellness center, um centro de tênis com metodologia Mouratoglou e piscina de ondas. Entre as opções imobiliárias estarão lotes, casas e residências suspensas, sendo que uma das áreas comuns residenciais terá mobiliário da Armani/Casa.

Talvez a pergunta mais interessante do movimento não seja quem vai disputar esse mercado, mas qual é o tamanho dele e se ainda há consumidores dispostos a investir em novos empreendimentos de campo. Afinal, esses lançamentos não chegam a um cenário vazio. Os projetos existentes e consolidados seguem comercializando suas unidades.

A Fazenda Boa Vista, por exemplo, possui um mercado secundário relevante, com casas e terrenos de diferentes dimensões sendo comercializados. Ao lado dela, o Boa Vista Village ainda possui apartamentos e lotes que seguem sem compradores. Além deles, o comprador interessado em uma propriedade de campo de alto padrão encontra alternativas em outros empreendimentos. A segunda fase do Haras Larissa, as propriedades de revenda da Quinta da Baroneza e de condomínios consolidados em regiões como Itu e Fazenda da Grama.

Durante e depois da pandemia, a casa de campo ganhou uma função diferente para muitas famílias. Deixou de ser necessariamente o imóvel usado em alguns finais de semana para se transformar em uma extensão da residência principal. O trabalho remoto, a procura por espaço, segurança e contato com a natureza ajudaram a acelerar um movimento que já existia. Os incorporadores perceberam isso e elevaram muito a régua dos projetos. Hoje, campo de golfe, hípica, restaurantes e clubes são quase o ponto de partida dos empreendimentos mais sofisticados. Para diferenciar um lançamento, entram marcas internacionais, arquitetura assinada, wellness, academias de referência, hotéis, piscinas de ondas, centros esportivos e experiências que anteriormente seriam encontradas apenas em resorts.

O público de altíssima renda brasileiro cresceu, assim como cresceu a disposição de investir em qualidade de vida. Por outro lado, segunda residência continua sendo, por definição, uma compra muito mais discricionária do que a moradia principal. E mesmo entre famílias com patrimônio elevado existe um limite para a quantidade de imóveis de lazer que faz sentido manter.

Uma casa nova na Fazenda Santa Helena ou no Heritage Riviera terá de competir, em alguma medida, com a possibilidade de comprar uma excelente residência pronta na Fazenda Boa Vista ou na Quinta da Baroneza. Um terreno recém-lançado disputa atenção com terrenos disponíveis em projetos que já possuem clubes funcionando, paisagismo formado e comunidades estabelecidas.

Esse talvez seja o maior desafio dos novos empreendimentos, que é o de convencer um comprador que já possui excelentes alternativas de que vale a pena começar uma nova história em outro lugar que ainda é uma promessa.

Claro que as duas empresas dificilmente fariam investimentos dessa magnitude sem enxergar demanda, mas os números também mostram que estamos entrando em uma nova escala. Mais de R$ 11 bilhões de VGV potencial em apenas dois projetos representam uma quantidade relevante de propriedades de altíssimo padrão. Elas precisarão encontrar compradores nos próximos anos, ao mesmo tempo em que outros empreendimentos continuam comercializando unidades e um sofisticado mercado de revenda permanece ativo.