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Um dos maiores riscos do mercado de aluguel é, sem dúvida, a inadimplência. Quando o locatário deixa de pagar uma parte da parcela, outras dores de cabeça podem aparecer na vida do proprietário do imóvel, além do valor perdido, como honorários de advogado e outras despesas que recaem em seu nome. Há até o medo de perder o imóvel se os valores não pagos de IPTU ou condomínio chegarem a quantias significativas.

Por conta desse contexto, começa a ganhar espaço a discussão sobre o chamado aluguel consignado, proposta que pretende permitir que aluguéis e encargos previstos no contrato sejam descontados diretamente da remuneração ou do benefício previdenciário do locatário. O princípio é semelhante ao já conhecido crédito consignado. Em vez de depender de uma ação mensal do pagador, o compromisso financeiro fica vinculado à sua fonte de renda.

No último dia 12, a Câmara aprovou o projeto que cria o aluguel consignado. Isso depende ainda da aprovação do Senado e da sanção presidencial. A ideia é permitir o desconto de até 30% do salário. Se o modelo avançar, poderá representar uma mudança importante na forma como o mercado brasileiro administra o risco das locações.

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Hoje, a Lei do Inquilinato permite diferentes modalidades de garantia. Entre as mais conhecidas estão o fiador, a caução e o seguro-fiança, além da cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento. Cada uma define a forma como arcar com o prejuízo se o inquilino deixar de pagar. Durante décadas, o fiador foi praticamente sinônimo de garantia locatícia no Brasil. Mas esse modelo vem perdendo espaço. Dados da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI) mostram que ele estava presente em 62% dos contratos pesquisados em 2020 e caiu para 39,45% em 2024. No sentido contrário, o seguro-fiança passou de 12,07% para 27,63% no mesmo período.

A mudança é bem compreensível. Encontrar alguém disposto a oferecer seu patrimônio como garantia de uma obrigação de terceiro tornou-se cada vez mais difícil. A caução, por sua vez, exige que o inquilino disponha de recursos logo no início da locação. Já o seguro-fiança transfere parte do risco para uma seguradora, mas acrescenta um custo que não retorna ao locatário ao final do contrato.

Apesar de a lei apresentar várias alternativas disponíveis, nenhuma delas elimina completamente a preocupação do proprietário, e esse talvez seja o aspecto mais interessante do aluguel consignado. Ele não cria simplesmente outra garantia para ser acionada depois da inadimplência. Inclusive, a Lei do Inquilinato proíbe a dupla garantia. A proposta é atuar antes dela, tornando o pagamento mais automático e previsível.

Essa diferença é especialmente relevante em um mercado no qual muitos pequenos investidores dependem efetivamente do aluguel recebido. Há proprietários que utilizam essa renda para complementar a aposentadoria, pagar despesas familiares ou financiar o próprio patrimônio. Um imóvel alugado pode representar investimento, mas isso não significa que seu proprietário tenha capacidade financeira ilimitada para suportar meses sem receber. Se o aluguel deixa de entrar, determinadas obrigações relacionadas ao imóvel continuam existindo. Dependendo do contrato e da situação, condomínio, impostos, manutenção, honorários e outras despesas podem acabar aumentando a perda financeira.

Quando o problema chega ao Judiciário, aparece a conhecida lentidão. Apesar de a legislação prever instrumentos para cobrança e retomada do imóvel, tudo costuma ser lento. Prazos processuais, tentativas de localização das partes, recursos e a própria sobrecarga dos tribunais podem transformar um problema contratual em meses de incerteza.

Ao reduzir o risco percebido pelo proprietário, o aluguel consignado pode estimular pessoas que hoje preferem manter determinados imóveis fora do mercado a disponibilizá-los para locação. Também pode facilitar a aprovação de candidatos que possuem renda estável, mas encontram dificuldade para apresentar um fiador ou não querem assumir o custo de um seguro-fiança.

Também seria exagerado imaginar que o aluguel consignado, sozinho, provocará uma redução generalizada nos preços dos aluguéis. Pode existir, entretanto, um efeito indireto interessante. Se uma redução do risco estimular mais proprietários a colocar imóveis para alugar, o aumento da oferta poderá contribuir para maior equilíbrio de preços em algumas regiões. Ao mesmo tempo, uma contratação mais simples também pode ampliar a demanda. O resultado dependerá das características de cada cidade e segmento.

Há ainda questões importantes que precisarão ser observadas na regulamentação. O que acontece quando o locatário perde o emprego? Como funcionará o desconto em caso de mudança de empregador? Qual será o limite da renda que poderá ficar comprometida? Como serão tratados reajustes de aluguel e encargos variáveis? E de que maneira o mecanismo conversará com as demais garantias previstas na legislação?

São detalhes decisivos para determinar se o instrumento será apenas mais uma alternativa contratual ou se ganhará escala.

Em um país que precisa ampliar a oferta de moradia para locação e, ao mesmo tempo, tornar esse mercado atraente para quem disponibiliza seu patrimônio, diminuir o risco de receber talvez seja tão importante quanto discutir quanto o imóvel pode render, e todo esforço para isso é bem-vindo para o mercado imobiliário.