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Apesar de a reforma tributária ser matéria constante dos noticiários há quase quatro anos, ainda há enorme desconhecimento sobre como afetará a vida do brasileiro. Se, por um lado, grandes empresas já estão se preparando por meio de advogados, consultorias e contadores para adaptarem seus sistemas e cumprirem as novas obrigações fiscais, o brasileiro médio, por sua vez, está completamente alheio a essa mudança.

No entanto, o tema é de interesse geral, até porque um dos setores mais afetados é aquele com o qual todos têm alguma relação: o imobiliário. Seja como vendedor, comprador, locador ou locatário de imóveis, o brasileiro deve se preparar para a mudança de tributação do setor. Isso, porque, ao contrário do que ocorre hoje, as operações com bens imóveis passarão a ser objeto de tributos estaduais e municipais.

No atual sistema, os estados são competentes para tributar a comercialização de bens, enquanto os municípios tributam os serviços. Porém algumas atividades, como é o caso da venda e locação de imóveis, não são tributadas nem pelo ICMS estadual tampouco pelo ISS municipal. Com a reforma, mesmo essas atividades passarão a ser oneradas, a partir de 2027, pela Contribuição sobre Bens e Serviços – a CBS (federal) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços, o IBS (estadual/municipal).

Até o momento, não sabemos a alíquota desses novos impostos, mas estima-se que serão de 28%, sendo aproximadamente 9,5% da CBS e 18,5% do IBS. As operações com bens imóveis terão uma redução de 50% das alíquotas, enquanto a locação terá redução de 70%. Ou seja, ao final do período de transição, espera-se que as locações de imóveis tenham uma tributação aproximada de 8,4%. Em 2027, quando apenas a CBS será implementada, a tributação deverá ser de 2,9%.

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Outra novidade da reforma é a tributação de pessoas físicas na atividade imobiliária. Não apenas empresas do ramo serão tributadas, mas também as pessoas que vendem ou alugam imóveis, nas seguintes situações:

• Tenham alienado mais de 3 imóveis no ano anterior;
• Tenham alienado imóvel construído pelo próprio alienante nos cinco anos anteriores;
• Aluguem mais de 3 imóveis com renda total anual superior a R$ 240 mil reais

A novidade tem dois impactos imediatos para pessoas que operam com bens imóveis: o primeiro, é da necessidade de se cadastrarem como contribuintes. Recentemente o governo prorrogou essa obrigação para o começo de 2027. A partir do próximo ano, essas pessoas precisarão emitir nota fiscal dessas operações e recolher os novos tributos. Além disso, será necessária a revisão dos atuais contratos de locação, especialmente no que diz respeito ao preço. Afinal, se há um novo tributo, esse custo tende a ser repassado ao locatário.

Em imóveis comerciais, esse impacto será neutro caso a locatária possa se creditar do IBS e da CBS. Mas, para imóveis residenciais, há uma tendência de aumento de custos para as pessoas físicas, o que levará a potenciais conflitos nas discussões de reajuste contratual.

O mais importante é que faltam 5 meses para que essa mudança se inicie, e, até o momento, são poucas as pessoas físicas (tanto locatárias quanto locadores) que se atentaram às regras do novo sistema e tributação. Esse atraso é arriscado, especialmente se as negociações para revisão de contratos forem litigiosas e, idealmente, proprietários e locadores devem buscar, o quanto antes, ajustarem os contratos para a nova realidade.

É fato que a regulamentação da reforma tem sofrido diversos atrasos por calhas do governo, mas isso não significa que os contribuintes não possam se antecipar e se prepararem, desde já, para o início da CBS e do IBS.