Novo zoneamento de São Paulo complica o mercado imobiliário e dificulta ainda mais compra da casa própria
Restrições para construção e manutenção de áreas estritamente residenciais contribuem para expulsar população, agravando trânsito, e aumentar dependência do aluguel
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Atualizado em 5 jun 2024, 00h05 - Publicado em 25 fev 2016, 06h27
Vista da Avenida Paulista (Antonio Milena/AE/VEJA)
Vereadores da capital paulista se preparam para votar hoje a nova lei de zoneamento da cidade. Com alterações feitas até o último minuto e uma série de erros nos mapas usados para basear a legislação, é difícil imaginar o que sairá de lá. O processo de discussão com a população, conforme alardeado pela prefeitura, revela ser, nestas circunstâncias, apenas para inglês ver. Vale o que a atual legislatura decidir poucas horas antes de submeter o projeto ao plenário da Câmara e o que o prefeito Fernando Haddad sancionar depois disso.
A nova lei de zoneamento traz uma série de regras para a construção de novos imóveis, que ganham limites mais rígidos de área construída no miolo dos bairros e um pouco menos rígidos nos eixos de transporte. Na prática, a legislação é mais um complicador para o já tumultuado mercado imobiliário brasileiro.
Com a redução do crédito e aumento dos juros de financiamento, o lançamento de novos imóveis estagnou, ao mesmo tempo em que houve uma avalanche de distratos, ou seja, consumidores pedindo o cancelamento dos contratos firmados com as incorporadoras por não terem condições de arcar com o restante do pagamento do imóvel.
A mudança do zoneamento é mais uma pá de areia sobre o setor, uma vez que deve aumentar os custos da construção em São Paulo entre 10% e 15%, segundo especialistas do setor. A cidade concentra a 30% de tudo o que é construído no país.
Com a nova regra, terrenos nas áreas com potencial construtivo maior se tornam mais caros pelo aumento da demanda. E quem comprá-los não poderá construir um edifício que cubra os custos, mas apenas aquele que respeite os novos limites. O resultado é uma conta que não fecha. O aumento do preço das outorgas onerosas, (permissão para se construir além do fixado) também dificulta a escolha dos empresários por esse caminho. “Não é um plano urbanístico da prefeitura, e sim financeiro”, afirma um especialista do mercado imobiliário.
Sem condições para arcar com essas despesas e ainda com a insegurança jurídica que a mudança de legislação gera, o ritmo da produção residencial cairá muito. Com oferta de novas residências em queda, trabalhadores terão condições ainda mais desfavoráveis para comprar a casa própria. Muitos dependerão do aluguel permanentemente e outros ainda serão empurrados para as áreas mais afastadas do centro, piorando a mobilidade urbana.
A queda de braço dos moradores de bairros estritamente residenciais para mantê-los intocados só agrava esse problema. Movimentos organizados de Pacaembu, Jardim América, Jardim Paulistano, Jardim Europa e City Lapa pressionaram a Câmara para proibir determinadas atividades nesses locais. Atividades que, como todos sabem, já existem, com a anuência dada pela corrupção e pela incapacidade de fiscalização da prefeitura.
Até o momento, o grupo parece ter conseguido o que queria e colherá o resultado de empurrar e/ou manter um enorme contingente de pessoas circulando longe dali. Infelizmente, bairros desertos por onde ninguém circula a pé são o cenário ideal para roubos e furtos e para o agravamento do trânsito, ao manter a crônica dependência do automóvel para ir e vir destes locais.
Faixas penduradas nas fachadas das casas e mansões questionam a quem interessa o fim dos bairros estritamente residenciais. Provavelmente a todos os milhões de moradores da cidade que se beneficiariam de ter mais gente desfrutando desses espaços, como moradia, comércio, serviços ou lazer ou mesmo tirando carros das ruas naquela área.
Na ponta do mercado imobiliário, a crise deve se estender por vários anos. Diversas incorporadoras vêm enxugando seus quadros de funcionários, enquanto outras tomaram medidas ainda mais drásticas e desmontaram seus centros de operação. Ou seja, pessoas que se dedicaram à produção de edifícios pelos últimos dez, vinte anos, migrarão para outras atividades e ,quando houver uma retomada da economia, será preciso recomeçar do zero.
Não à toa, parte dos empresários do segmento têm investido em Miami, onde as regras são transparentes, não mudam no meio do caminho e tem o objetivo de incentivar bons negócios. Enquanto isso, brasileiros e sobretudo os paulistanos, começam a se conformar a pensar na casa própria novamente como apenas um sonho.
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