Cidade Cidadã
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Entenda os desafios da requalificação portuária do Rio de Janeiro
A força da incorporação residencial surge em trechos da orla, enquanto no segmento corporativo a vacância está acima da média da cidade
Por Rodger Campos* 3 jul 2026, 12h42
Pousar no Rio de Janeiro, no aeroporto de Santos Dumont, desembarcar, dar de cara com um VLT e, poucos minutos depois, fazer check-in em um hotel, é uma das comodidades oferecidas pela transformação da área portuária. O chamado Porto Maravilha, lançado em 2009 pela prefeitura da cidade, trabalha muito bem essa mobilidade urbana integrada ao cenário natural da cidade como argumento de vendas. Basta caminhar ou pedalar por alguns trechos da orla da Baía de Guanabara para perceber a força da incorporação residencial. Diferentemente do “mico” no mercado corporativo, as vendas de apartamentos na planta vêm alcançando números que capturam nossa atenção. Segundo o Relatório de Acompanhamento da Caixa Econômica, foram lançadas 11 mil unidades em 13 empreendimentos entre 2021 e 2025, com taxa média de vendas de 91%. No segmento corporativo, contudo, a vacância líquida na região gira em torno de 33%, cerca de 8 p.p. acima da média do Rio de Janeiro, segundo dados da Buildings.
Nesse cenário, dois pontos merecem destaque. O primeiro: os números sugerem que a tese de vocação à centralidade esteve equivocada. Pena que os agentes envolvidos no desenho demoraram para perceber que centros de negócios não se fazem exclusivamente com base em regulação urbanística. Esqueceram de combinar com os russos; no caso, os empresários.
A compra do Aqwa Corporate pela Brookfield, por aproximadamente 8 mil reais o metro quadrados neste ano, ilustra bem o equívoco da tese inicial. Para muitos analistas do mercado, o preço está descontado e reflete a dificuldade da região em atrair empresas.
O segundo ponto envolve o mercado de apartamentos novos. O preço médio do metro quadrado pulou de 6 mil reais, em 2021, para 9 mil reais, em 2025 —crescimento de 16% acima do IPCA acumulado no período. Essa valorização reflete não apenas a requalificação urbana e a ampliação da infraestrutura de transporte, mas também a própria dinâmica de oferta e demanda que retroalimenta o mercado imobiliário.
Ao produzir moradias de forma escalonada e espacialmente concentrada, cristaliza-se uma vizinhança em que a amenidade de um empreendimento influencia o preço do lançamento seguinte. É justamente aí que reside a estratégia dos lançamentos faseados.
Ativar o Porto Maravilha pela oferta de moradia é um caminho promissor. Entretanto, será necessário escalar elementos capazes de gerar vitalidade urbana nessas vizinhanças. Para além de conveniências dentro dos condomínios, as famílias demandam supermercados, farmácias, restaurantes, escolas e outros serviços cotidianos. A ausência dessa infraestrutura reduz a atratividade da região e desestimula a ocupação das ruas por seus próprios moradores.
Novamente, a estratégia de ativação passa pela moradia permanente. Por isso, incentivos às moradias permanentes (long stay) devem prevalecer sobre o modelo de aluguel por temporada (short stay). Não há sinais de que plataformas como Airbnb ou Booking estejam pressionando os aluguéis locais, sobretudo porque o mercado de locação da região historicamente foi fraco para esse tipo de uso. O risco, na verdade, é que a economia local não encontre a demanda suficiente para sustentar serviços e negócios ou que empreendedores incapazes de absorver a sazonalidade não sobrevivam aos períodos de baixa presença turística.
Não se trata de desconsiderar o papel do investimento orientado à renda do short stay nesse processo de ativação urbana. Trata-se, principalmente, de antecipar movimentos em uma região que precisa atingir massa crítica de moradores para tornar sustentável a requalificação da orla e justificar o volume de recursos públicos direcionados ao projeto Porto Maravilha.
* Rodger Campos é economista e doutor em Economia pela FEA/USP, professor e pesquisador líder do Núcleo Habitação, Real Estate e Regulação do Centro de Estudos das Cidades – Laboratório Arq.Futuro do Insper e pesquisador associado do Núcleo de Economia Regional e Urbana da FEA/USP (Nereus-USP).
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