O que era inimaginável cinco anos atrás aconteceu: os preços dos imóveis estão caindo. Apartamentos  recém-lançados podem chegar ao final deste ano valendo até 3% menos do valem agora, segundo análise da a consultoria J.P.Morgan. A onda de desvalorização também impactará os imóveis antigos.

No caso dos novos, o reajuste anual de preços praticado pelas incorporadoras vinha se mantendo na casa dos dois dígitos — 13,7% em 2012 e 12,7% em 2013. No ano passado, atingiu apenas 6,8% na média nacional. Subtraindo a inflação de 6,6% (IPCA) acumulada no período, o aumento real foi de apenas 0,2%, o que indica um cenário de estagnação. Agora, os ventos mudaram. De acordo com a consultoria, os preços dos imóveis neste ano aumentarão entre 5% e 7%, o que significa que, nas melhores condições, se equipararão à inflação, estimada em torno de 7%.  “O poder de barganha está do lado do consumidor final, e não da incorporadora”, diz o analista da J.P.Morgan Marcelo Motta. Quem estiver com dinheiro no bolso pode aproveitar a maré para fechar bons negócios. Por outro lado, a decisão da compra ficou mais difícil de ser tomada. Previsões de um novo PIBinho, o temor do desemprego e as altas taxas de juros deixam o consumidor mais cauteloso. Para Motta, quem deseja apenas trocar de imóvel por um melhor, ou seja, fazer um upgrade por mais espaço ou lazer no condomínio, decidirá esperar. “Quando a economia está fraca e há medo de desemprego, a primeira despesa a ser postergada é a compra de um apartamento”, afirma.

Dados de dezembro já apontavam para um cenário de desvalorização. Das 25 cidades pesquisadas pelo índice FipeZap, 20 delas tiveram percentuais de aumento abaixo da inflação. O IPCA registrado naquele mês foi de 0,75%. Com isso, as únicas exceções onde os preços subiram igual ou acima da inflação foram Recife (1,5%) , Vitória (0,8%), Goiânia (0,79%) , São Caetano (0,77%) e Vila Velha (0,75%). Todas as demais cidades pesquisadas tiveram resultados abaixo desse patamar. Rio de Janeiro registrou mero 0,43% e São Paulo um pífio 0,35%. Na prática, reajustes abaixo da inflação configuram queda real de preços.

Para complicar ainda mais, há um imenso estoque de novas unidades nas mãos do mercado imobiliário. Estoque são as unidades que não foram vendidas três anos após o lançamento. Em São Paulo, o balanço anual divulgado nesta semana pelo Secovi mostrou que a região tem o maior estoque desde o início da série histórica, em 2004. São 27.255 unidades à espera de compradores, conforme o blog já havia adiantado. Em 2013, eram 19.700 e em 2010, apenas 12.000 unidades, o menor número desde o começo da medição. A grande quantidade de apartamentos novos à espera de serem vendidos impulsionou incorporadoras e imobiliárias a fazerem saldões com oferta de descontos e facilidades no pagamento. Na visão do analista Marcelo Motta, o que poderia ser um chamariz pode tornar-se um tiro no pé, pois faz o consumidor acreditar que, se esperar mais um pouco, conseguirá condições ainda melhores. “Criou-se um ciclo negativo muito ruim que mantém o setor congelado”, disse ele em conversa com o blog.

Ao contrário do que muita gente acredita, não se trata do estouro de uma bolha, pois as condições brasileiras são muito diferentes das vividas pelos americanos na crise de 2008. Conforme explica Motta, nos Estados Unidos eram populares produtos semelhantes ao  Certificado de Recebíveis Imobiliários nacional, um título de renda fixa baseado em créditos imobiliários. Quando esses títulos enfraqueceram e perderam valor, a economia toda foi afetada –algo que não ocorre no Brasil. Além disso, na história recente do país os preços se mantiveram defasados em relação ao mercado internacional por todo o século 20, gerando uma grande demanda represada. Afinal, até os anos 2000 não havia crédito e, consequentemente, poucos podiam adquirir um imóvel novo. Somente por volta de 2010 esse quadro se transformou. O financiamento imobiliário tornou-se mais acessível e resultou num intenso boom do setor e numa inédita aceleração de preços. Em 2010, o Rio de Janeiro viveu um aumento de 40% no preço dos imóveis recém-lançados e São Paulo registrou alta de 24%. Nos últimos dois anos, passado o frenesi, o mercado já se preparava para um momento de estabilização. Em 2014 a valorização acumulada já havia despencado para apenas 8% no Rio e 7% em São Paulo. O que ninguém imaginava é que isso coincidiria com uma crise econômica, o que puxou todas as previsões para baixo.

Claro que isso não impede que preços surreais continuem sendo praticados aqui e ali. Segundo o analista da J.P.Morgan, os excessos em alguns bairros são pontuais e não servem de base para o mercado como um todo. “Não se pode generalizar um mercado que é tão específico”, diz ele, ressaltando que até num mesmo prédio há variação no valor das unidades de acordo com o andar e a face.

Ainda assim, as notícias não são nada animadoras para o mercado. Será preciso esperar entre um ano e meio e dois anos para que tenha início um novo ciclo, desta vez com preços em viés de alta. Dificilmente o que houve em 2010 se repetirá, mas, se os valores superarem a inflação, isso já poderá ser considerado uma vitória.

Por Mariana Barros
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Mercado imobiliário: cenário nebuloso para os próximos dois anos

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