Era uma casa muito engraçada, que tinha um shopping e muitas quadras

Complexos imobiliários de uso misto – que reúnem torres residenciais, prédios comerciais, shopping centers e até escolas – são a nova tendência do mercado

Por Beatriz Ferrari
22 ago 2011, 08h05

Shopping Cidade Jardim e edifícios do Parque Cidade Jardim, na Marginal Pinheiros (Exame/VEJA)

O aumento do número de carros em circulação nas ruas das grandes cidades – efeito direto do desenvolvimento econômico e da ascensão de 30 milhões de brasileiros à classe média na última década – tem implicado algo a mais que conforto e independência. Sem o devido acompanhamento de melhorias na infraestrutura urbana, este fenômeno tem se traduzido em perda de qualidade de vida para muitos brasileiros. Um levantamento realizado pelo Departamento Nacional de Trânsito (Denatran) aponta que o total de veículos no país mais que dobrou nos últimos dez anos (expansão de 119%), atingindo 64,8 milhões em dezembro do ano passado. Diante disso, a mobilidade nas metrópoles só piora e faz com que as pessoas procurem maneiras de reduzir as horas perdidas em congestionamentos – da mesma forma que buscam mais tempo para o lazer e a família. A sensação de insegurança é outro fator a aprofundar essa demanda. De olho nessa tendência, as construtoras decidiram ressuscitar um modelo de empreendimento que há tempos não vivia uma onda de investimento tão expressiva: os complexos imobiliários de uso misto. São edificações que misturam residências, escritórios, lojas e, em alguns casos, shopping centers inteiros. Exemplos mais recentes incorporam até hotéis, escolas e centros de convenções.

Pioneirismo paulistano – Esse formato não é novidade no Brasil, principalmente em São Paulo. Na década de 50, o arquiteto David Libeskind projetou o Conjunto Nacional, no bairro dos Jardins, um empreendimento de uso misto visionário para a época. O edifício – que é um dos cartões postais da tradicional Avenida Paulista – inclui um vasto pavimento térreo com restaurantes, cinema, lojas e livraria. Os paulistanos, aliás, conhecem há décadas os problemas derivados do crescimento desornado e o desconforto de morar longe do trabalho. O surgimento, na década de 70, do bairro residencial Alphaville em Barueri, na Grande São Paulo, já era uma tentativa de possibilitar que executivos morassem perto das empresas que se instalaram nas redondezas.

Na última década, entretanto, outras cidades, não necessariamente capitais, começaram a enfrentar problemas de mobilidade e violência urbana – e esse tipo de moradia passou a ser cada vez mais aceito. Grandes construtoras brasileiras, como Brookfield, Rossi, Gafisa e Cyrela, apostaram pesado nesse formato nos últimos três anos (confira quadro com os principais lançamentos). “Temos terrenos comprados em quase todas as regiões do Brasil destinados a projetos de uso misto”, conta Thiago Faraco, gerente de incorporação da Rossi. O executivo explica que esse modelo adequa-se bem a cidades dinâmicas, não necessariamente grandes. A Rossi acaba de lançar, na mineira Juiz de Fora, um empreendimento que inclui lojas, escritórios e residências.

Outra construtora que aposta nesse formato é a JHSF. Desde a construção do luxuoso complexo Cidade Jardim em São Paulo, em 2007, esse modelo de empreendimento já representa 50% do Valor Geral de Vendas (VGV) – a soma do valor potencial de venda de todas as unidades de empreendimentos a serem lançados – da incorporadora. “Vejo essa tendência em dez ou quinze grandes cidades brasileiras”, avalia Luciano Amaral, diretor da JHSF. A construtora lançou recentemente em Salvador o complexo Horto Bela Vista. De tão grande, o Horto aproxima-se mais do conceito de um bairro planejado. Em um terreno de 340.000 metros quadrados, próximo ao centro, o complexo vai agregar 19 torres residenciais, três comerciais, um hotel, o terceiro maior shopping da Bahia e uma escola particular.

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Custos – Além da demanda impulsionada pelos problemas de mobilidade e segurança, os custos do mercado imobiliário têm motivado as construtoras a investirem em projetos de uso misto. A inflação no setor, por exemplo, assusta. De janeiro a julho, o Índice Nacional de Custo da Construção-Mercado (INCC-M) – que é parte do Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M), calculado pela Fundação Getúlio Vargas – acumula um acréscimo de 6,15%. O desempenho do próprio IGP-M, no mesmo período, é praticamente metade disso: alta de 3,03%.

Os custos no setor pressionam as margens das construtoras, que, em reação, procuram investir em segmentos mais rentáveis. Estimativas do setor apontam que os empreendimentos mistos costumam render, em média, 20% mais que aqueles totalmente residenciais. Como o metro quadrado comercial é mais caro, o “mix de preço” acaba viabilizando o projeto. “Os poucos terrenos disponíveis nas grandes cidades, sobretudo no Rio de Janeiro, sofreram valorização excessiva nos últimos anos. Somam-se a isso o apagão de mão de obra da construção civil e o aumento dos custos dos materiais. Se não for misto, às vezes o projeto fica inviável”, explica Fábio Lopes, presidente da carioca MDL Realty, que acabou de lançar, no último fim de semana, um projeto desse tipo em Botafogo, chamado Vogue.

Alto padrão – O fato de torres comerciais e shoppings ajudarem a rentabilizar os empreendimentos não significa que os apartamentos nestes complexos saiam em conta. Ao contrário. O preço da comodidade de morar num lugar em que tudo está à mão é bastante alto. Um apartamento no Vogue, por exemplo, não sai por menos de 800.000 reais. “O perfil de consumidores que esses empreendimentos mais atraem normalmente é de executivos que mudaram de cidade ou precisam dividir seu tempo entre duas moradias diferentes”, afirma Thiago Faraco, da Rossi.