Rio de Janeiro

Ocupação faz disparar valor dos imóveis na Rocinha

Pesquisa da FGV indica que, nas favelas com UPP, valorização do aluguel é 6,8% superior ao do 'asfalto'. Na Rocinha, casas já custam 15 mil reais a mais

O alto da Rocinha, entre as casas de luxo da Gávea e os prédios da orla de São Conrado (Genílson Araújo/Ag.OGlobo)

A chegada da segurança à favela transforma imediatamente a economia do local. A pesquisa “UPP e a economia da Rocinha e do Alemão: do choque de ordem ao de progresso”, da FGV, constata que depois da instalação de Unidades de Polícia Pacificadora os aluguéis têm valorização 6,8% superior à do ‘asfalto’. Antes das UPPs, os aluguéis eram 25% mais baixos nas áreas de favela – quando comparados a imóveis de características semelhantes na cidade formal. O mercado imobiliário é onde ocorre a transformação mais rápida de valores, e, por isso, um bom termômetro da economia da favela.

Na Rocinha, a ocupação fez os preços das casas aumentarem em até 15 mil reais. Na segunda-feira, um dia depois da ocupação policial, cerca de 70 pessoas procuraram a Imobiliária Passárgada, uma das principais da favela. Elas queriam comprar, vender, alugar. Mas, principalmente, perguntar. Era a euforia de quem antevia a explosão nos preços das casas pobres da Rocinha. “Era bom para comprar e horrível para vender quando tinha guerra. Agora é diferente”, resume Jorge Ricardo Souza dos santos, 36 anos, morador da favela e um dos donos da imobiliária.

Os valores variam conforme o local e o tamanho da casa. Santos explica que a Rocinha é dividida em três terços: o espaço “dos ricos”, moradores da Estrada da Gávea; da classe média, com imóveis um pouco maiores que a média, cujos donos costumam ter casa na região dos lagos e filhos em escolas particulares; e a Rocinha classe C, composta por pessoas que moram de aluguel. Os preços variam bastante. Um quarto e sala, até antes da ocupação, podia sair por 25 mil reais. Já quando a casa tem dois quartos - coisa rara na Rocinha - o valor chegava a 80 mil reais. Os aluguéis correspondem a 1% do valor do imóvel.

A Rocinha, ocupada desde domingo, tem características particulares, destaca a pesquisa. A equipe do pesquisador Marcelo Neri lembra que assim como há diferenças entre bairros, há níveis sociais específicos para diferentes favelas no Rio. O estudo de agora compara a Rocinha com o Complexo do Alemão, por serem as duas maiores favelas do Rio. A pesquisa da FGV indica que 61,6% dos domicílios da Rocinha têm apenas um cômodo para dormitório. No Alemão, os imóveis com apenas um dormitório são 35,81%.

Em geral, o estudo retrata a maior densidade da Rocinha – e, como a ocupação foi mais apressada e desordenada, as complexidades desse “amontoado” em um pedaço da zona sul. Na Rocinha, 13% da população mora em residências ocupadas por mais de uma família – no Alemão, isso ocorre com apenas 3% dos moradores.

O mercado imobiliário na Rocinha é intenso. Muitos dos que vão trabalhar no morro acabam por se estabelecer por lá. Foi o caso dos funcionários das obras do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC) e de muitos vendedores das lojas localizadas dentro da favela, que não são poucas. A Passárgada não faz negócio com qualquer interessado. “Não alugamos para gente informal”, diz Santos. Ele pede os documentos e levanta a ficha no SPC e Serasa. Isso já foi motivo de problemas. “Passamos por repressão por não querer alugar para algumas pessoas. Mas como nasci e fui criado na Rocinha, muita coisa deixou de acontecer comigo”, afirmam Santos, referindo-se a represálias dos criminosos ao negar moradias a traficantes.

Como na favela não se exige fiador, o jeito é pedir o depósito antecipado de alguns meses. Mesmo com todas as regras fixadas pela imobiliária, alguns transtornos já aconteceram. Em 2007, em uma das casas que a Passárgada alugava, foram encontradas drogas. O caso parou na delegacia e o constrangimento recaiu sobre Santos. O delegado alertou para que aquilo não acontecesse novamente. As medidas de segurança aumentaram. “Nosso trunfo é ter a documentação do dono e de quem aluga”, explica.

Agora, com a polícia circulando pela favela e entrando nas casas para inspeção, donos de imóveis na Rocinha pediram que a imobiliária administrasse o aluguel para eles. É uma maneira de ter os documentos em dia e não encontrar qualquer problema com as forças de segurança. “As pessoas querem se regulamentar”, diz Santos. Por enquanto, tudo são flores para as imobiliárias. A longo prazo, no entanto, existe o temor de os preços subirem tanto a ponto de não ter comprador.

A Passárgada tenta vender três casas no pé do morro cujos valores vão de 27 a 30 mil. Por causa de uma barreira caída atrás delas, que pode deslizar a qualquer momento, ainda não houve comprador. A dona dos imóveis, no entanto, aposta na valorização do local. E já avisou que, se a venda não for efetuada até quarta-feira da próxima semana, o preço passará para 40 mil reais.

As últimas cinco casas vendidas pela imobiliária foram para empregadas domésticas. Nesses casos, normalmente, o patrão compra e depois ela paga. “O patrão gasta 30 ou 40 mil. Não vai comprar uma casa de 70 mil. Vai haver problema porque os preços vão aumentar muito com a pacificação. Já existe imóvel de 110 mil. Quem vai comprar? Pode aumentar a um ponto que não tenha quem compre. Esse é o meu maior medo”, explica Santos.

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