| |
Um tijolo por
vez
Reportagem
da Exame Especial: Os melhores fundos
de investimento de 2001, agosto/2001
Kei
Marcos Tanaami
Nem
renda fixa nem renda variável. Uma aplicação
alternativa corre por fora do mercado financeiro e tenta conquistar
espaço na mente – e no bolso – do investidor. São
os fundos imobiliários. Sua proposta é unir o melhor
de dois mundos: a segurança dos imóveis, que cala
fundo no imaginário dos brasileiros, e a facilidade de operação
das aplicações financeiras.
É
um produto recente, e o número de projetos ainda é
pequeno. Desde o lançamento do primeiro fundo imobiliário,
em meados de 1999, somente cinco empreendimentos foram destinados
a pessoas físicas. O patrimônio total dos fundos de
varejo é de 180 milhões de reais, menos da metade
do dinheiro que circula num único dia – ruim –
na Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa). Três desses
fundos ainda estão abertos ao público, todos ligados
a empreendimentos imobiliários em São Paulo.
Apesar
do ainda baixo cacife, os participantes do mercado apostam alto
no produto. "O brasileiro sempre investiu em imóveis",
diz Leandro Bousquet, do banco de investimentos carioca CR2, que
organiza fundos imobiliários. "É inevitável
que ele busque uma forma de investimento mais moderna."
Se
depender da experiência internacional, os profissionais da
área têm razões para otimismo. Incluindo os
projetos lançados exclusivamente para investidores institucionais
como fundos de pensão, já foram criados 54 fundos
imobiliários no Brasil até hoje. Seu patrimônio
total é de 1,4 bilhão de reais, segundo a Comissão
de Valores Mobiliários (CVM). No mercado americano, os fundos
somam 300 bilhões de dólares de patrimônio.
Um
fundo imobiliário funciona da mesma forma que um fundo de
investimento. A diferença é que, em vez de comprar
ações ou títulos públicos e vender cotas
(ou fatias) desse bolo aos investidores, um fundo imobiliário
oferece ao mercado as cotas de um empreendimento em construção
ou já construído.
Os
valores variam. O menor valor já oferecido foi de 5 000 reais
e o maior foi de 70 000 reais. Quando compra uma cota, o investidor
passa a ser um dos "donos" do empreendimento, que pode
ter os mais variados usos. Pode ser um prédio de escritórios,
um shopping center, um hotel, as agências de um banco ou até
mesmo um hospital (veja tabela).
O
rendimento do fundo depende, basicamente, do aluguel do prédio
após o término da obra civil de construção.
Para atrair clientes, os fundos têm garantido uma remuneração
mínima durante certo tempo. O Continental Square Faria Lima
– um projeto que inclui seis andares de um prédio comercial
classe A e um hotel da rede Cæsar Park – oferece aos
compradores rendimento de 12% ao ano durante dois anos. O Centro
Empresarial Água Branca, formado por duas torres comerciais
classe A, garante 1,25% ao mês (16,1% ao ano) por três
anos.
O
mercado apregoa que as vantagens sobre o investimento imobiliário
tradicional são várias. Talvez a mais evidente seja
a possibilidade de o pequeno investidor participar de um grande
projeto. Construir um prédio de última geração,
com ar–condicionado central, heliponto, piso elevado e lajes
enormes para abrigar amplos e modernos escritórios, é
coisa para gente grande. Esses espaços ainda estão
em falta em cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, o que
tem jogado o preço dos aluguéis para o alto. "Um
empreendimento desses pode ser mais acessível que um flat",
diz Sergio Belleza, da corretora paulista Coinvalores, que vende
cotas de fundos. "Você também corre menos riscos
no fundo."
Porém,
um fundo imobiliário oferece riscos como qualquer investimento.
Uma crise inesperada (provocada por um apagão, por exemplo)
reduz o crescimento econômico. As empresas podem encolher
e precisar de menos espaço, o que deixa os donos dos escritórios
na mão. Outro problema é a falta de liquidez das cotas.
Trocando em miúdos: se você for dono de um flat ou
de um pequeno escritório e precisar vendê–lo,
sabe o que fazer. Coloca um classificado num jornal ou num site
de imóveis e espera o telefone tocar. Com uma cota de um
fundo imobiliário, não há o mesmo mecanismo.
"A falta de mercado secundário, onde se negociariam
as cotas, é um dos entraves para o crescimento dos fundos",
diz Renato Ventura, superintendente de negócios imobiliários
do Unibanco. "O lugar ideal seria a bolsa de valores, como
acontece em outros países."
Além
de levar os fundos imobiliários para a bolsa, outra meta
dos gestores é ampliar o universo de possíveis clientes.
Hoje, quem compra as cotas é o investidor do mercado imobiliário.
Tanto que, apesar de os organizadores dos fundos serem instituições
financeiras (a atividade é fiscalizada pela CVM), todos os
empreendimentos são vendidos com a ajuda de uma boa e velha
imobiliária. Seu cadastro de clientes tem sido insubstituível.
No futuro, a tarefa é atrair outro tipo de investidor. "O
mercado financeiro ainda está muito distante do produto",
diz Fábio Nogueira, da Brazilian Mortgages, consultoria que
estrutura projetos imobiliários. Mas o maior fator de atração
situa–se em outra esfera. "O mercado depende da baixa
das taxas de juro", diz José Manoel Lopez, diretor da
consultoria imobiliária Jones Lang LaSalle. Ou seja, trata–se
de conquistar não a mente do investidor mas sim a do governo.
|
|
