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O inquilino
pode ser
uma multinacional
Os
fundos imobiliários atraem quem
procura solidez em grandes
empreendimentos
da construção civil
Isabela
Barros
Antonio Milena
A
fachada do Água Branca: condomínio de investidores
busca a rentabilidade no aluguel de andares comerciais para
firmas de porte |
 
Veja também |
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Muitos
brasileiros ouviram e ainda ouvem de seus pais e avós a recomendação
para investir em imóveis. Comprar um apartamento ou sala
de escritório com o objetivo de obter uma renda mensal de
aluguel sempre esteve associado a segurança. Entretanto,
havia poucas opções na comparação com
o diversificado leque de alternativas atraentes do mercado financeiro.
Nesse terreno, os fundos de investimentos imobiliários, regulamentados
pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), começaram
a virar atração e cabem no bolso de quem tem de 1
000 a 70 000 reais para investir. A fórmula é simples
e muito semelhante à dos produtos da área financeira.
Funciona como um condomínio de investidores em que o dinheiro
é aplicado em cotas cujo valor equivale a uma parte do empreendimento
do setor imobiliário: shopping centers, hotéis, hospitais
e edifícios de escritórios de alto padrão,
na maioria localizados em São Paulo. A remuneração
virá com a receita dos estabelecimentos, isto é, de
acordo com o desempenho comercial das lojas de um shopping ou do
aluguel dos andares de um prédio para abrigar grandes firmas.
"Os
fundos são a única forma de o pequeno investidor ter
acesso aos grandes empreendimentos imobiliários", afirma
Fábio Nogueira, diretor-geral da Brazilian Mortgages. A empresa
é responsável pelo lançamento e administração
dos fundos imobiliários do Hospital da Criança, do
Centro Empresarial Água Branca e do Shopping Pátio
Higienópolis, todos na capital paulista. As cotas mínimas
de aplicação são de 5 000 reais, 8 000 reais
e 10 000 reais, respectivamente, com possibilidade de parcelamento.
Os três fundos somados formam um patrimônio de 100 milhões
de reais. A Brazilian Mortgages foi a pioneira nesse tipo de produto
em 1999. Até então, os fundos existentes miravam grandes
investidores institucionais, como os fundos de pensão, ou
os investidores de flats. A Brazil Realty foi a primeira nesse segmento,
com o edifício JK Financial Center em São Paulo, que
oferecia cotas no valor de 70 000 reais.
Fotos Antonio Milena
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ilena
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| Hospital
da Criança, em São Paulo: cotas mínimas
de 5 000 reais |
Shopping
Pátio Higienópolis: o primeiro direcionado ao
investidor individual |
Outro
badalado é o Continental Square Faria Lima, em São
Paulo, da construtora e incorporadora Inpar, cujo patrimônio
total de 100 milhões de reais engloba um hotel cinco-estrelas
da rede Caesar Park e a locação de seis andares de
um prédio comercial. Lançado em março de 2001,
o fundo do Continental Square vendeu até o mês de agosto
42 milhões de reais divididos em cotas de 29 800 reais. A
Caixa Econômica Federal, por sua vez, pretende aproveitar
a extensão de sua rede de agências para entrar firme
no filão dos pequenos investidores. O fundo da Caixa oferecerá
aplicações a partir de 1 000 reais. As cotas referem-se
à participação do fundo de pensão da
Caixa (Funcef) em doze shopping centers localizados em oito capitais.
Suíte
da rede Accor: 53 hotéis serão construídos
até 2004 |
À
primeira vista, o apelo parece irresistível, pois, além
da segurança de um bem real, o investidor não precisa
preocupar-se em cuidar de procurar inquilino, receber o aluguel
ou acompanhar a manutenção do imóvel –
chateações de sobra para quem vive a situação.
Na realidade, embora prometam ganho fixo temporário próximo
ao rendimento de um fundo DI – algo na casa de 1% ao mês
bruto –, os fundos imobiliários vão depender
do sucesso dos empreendimentos ao qual estão vinculados.
Se o comércio vai mal e o shopping center vende pouco para
os consumidores, as cotas do fundo tendem a se desvalorizar, da
mesma forma que ações. No caso de um prédio
de escritórios, caso não existam inquilinos, também
não haverá renda e o capital do fundo permanecerá
parado. Por isso, antes de investir, é fundamental verificar
a solidez e o potencial do empreendimento. O site da CVM (www.cvm.gov.br)
é uma boa fonte de informação. Outro apelo
de venda é o parcelamento da aplicação mínima
no caso de valores mais altos. Nesse caso, convém comparar
a facilidade de forma de pagamento com o real valor do metro quadrado
do empreendimento para ver se vale a pena investir a prestações.
Quem
está interessado deve saber também que vai pagar 20%
de imposto de renda na fonte, cobrado na hora de receber o rendimento
ou na venda das cotas. É, portanto, mais vantajoso que o
imóvel tradicional, cuja alíquota é de 27,5%
e o investidor precisa recolher o carnê-leão. Fique
de olho também na taxa de administração, que
pode trazer surpresas na hora do cálculo final da rentabilidade.
Atualmente, o ponto fraco do fundo imobiliário é sua
liquidez, isto é, se você precisar vendê-lo com
rapidez, poderá encontrar dificuldades.
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Hóspedes
lucrativos
Durante mais de uma década, os flats tiveram grande
poder de atração de investidores individuais,
mas hoje vivem uma situação de superoferta,
particularmente nos bairros mais nobres de São Paulo,
de acordo com especialistas do setor. Agora, a nova onda é
formada de "unidades hoteleiras", isto é, o interessado
pode aplicar seu dinheiro em hotéis convencionais,
em geral associados a redes de renome no segmento, como Sol
Meliá, Mercure, Ibis, Comfort ou Transamérica.
A previsão da Associação Brasileira da
Indústria de Hotéis é que até
o fim de 2001 cerca de 10 000 quartos de hotéis serão
inaugurados no Brasil. Desse total, 30% deverão ser
financiados por recursos captados junto a aplicadores de médio
porte. "Os hotéis de padrão econômico
e supereconômico são os que apresentam maior
potencial de crescimento", diz Roland de Bonadona, diretor-geral
da Accor Brasil, um dos gigantes do mercado, dona de 94 hotéis
no país. A empresa pretende investir 1,3 bilhão
de reais até 2004 na construção de 53
hotéis e flats nessa modalidade. "As unidades são
vendidas mais rapidamente quando direcionadas para os investidores
de médio porte", afirma. Nessa faixa estão aqueles
que podem dispor de no mínimo 50 000 reais, parcelados
mensalmente. Ele dá como exemplo o Ibis Paulista, com
inauguração prevista para 2003, que teve todas
as unidades vendidas em 48 horas em seu lançamento,
em novembro de 2000. O Grupo Sol Meliá informa que
já vendeu 2 400 quartos de hotel para essa categoria
de público. Para o investidor, a compra é semelhante
à de um imóvel – com escritura e tudo.
A unidade adquirida passa a fazer parte do pool de locação.
Como regra geral, 35% do faturamento do hotel vai para a operadora
e 65% para os investidores.
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