22 conselhos
para
chegar à casa própria
As
dicas dos corretores
sobre imóveis
na planta, apartamentos usados, lofts,
contratos e financiamentos
Edson
Pinto de Almeida
e Cláudia Granadeiro
Kiko Ferrite
 |
No fim de agosto, a Caixa Econômica Federal (CEF) suspendeu
temporariamente o financiamento de imóveis para a classe
média. A notícia ganhou impacto por ser a Caixa o
principal agente financeiro do setor. Mas não é o
único. Grandes bancos, que trabalham com recursos da caderneta
de poupança, continuam com linhas de crédito do Sistema
Financeiro da Habitação abertas aos interessados.
A própria Caixa já está preparando sua entrada
na área de consórcio de imóveis e abriu as
torneiras para financiamento de reformas residenciais. Os diretores
da CEF acenaram com a possibilidade de a instituição
voltar a financiar a casa própria a partir do próximo
ano. Obter o financiamento é apenas parte do caminho. Com
o dinheiro na mão, as dúvidas sobre como comprar com
segurança permanecem. VEJA levantou 22 questões práticas
de potenciais compradores de imóveis e pediu a algumas das
mais ativas imobiliárias do país que respondessem
a elas.
Comprar
imóvel pela internet é uma opção real?
Não. É uma boa ferramenta de busca e comparação,
mas o comprador não deve esperar nenhuma mágica, pois
a escolha e a negociação exigem paciência e
podem levar meses. Não se faz isso por e-mail. Os classificados
dos jornais continuam sendo uma excelente fonte, sobretudo para
os lançamentos. O que a internet facilita, nas grandes capitais,
é o cruzamento de dados por localização, tamanho,
preço e estado de conservação do imóvel.
Uma boa corretora imobiliária, com profissionais que conheçam
bem o mercado ou bairros específicos, é ainda insubstituível.
Diz-se
que as características mais importantes de um imóvel
são localização, localização
e localização. Isso é verdade?
Em grande parte, sim. Localização deve ser o primeiro
fator a ser considerado pelo comprador. A segurança e a facilidade
de acesso ao trabalho e à escola dos filhos, bem como a boa
infra-estrutura de serviços do bairro, são fundamentais
para a qualidade de vida e o valor do imóvel. Visite o local
tanto durante o dia quanto à noite, para verificar como variam
as condições de trânsito e barulho. Algumas
áreas podem ser vítimas do próprio sucesso:
crescem tanto que se tornam barulhentas e com trânsito infernal.
Melhor sempre é comprar em bairros estabilizados.
Os
riscos de comprar imóvel na planta são hoje maiores
ou menores que no passado?
Desde a quebra monumental da Encol, há quatro anos, o próprio
mercado passou a se policiar melhor, mas ainda há uma dose
de risco nas compras para entrega futura de apartamentos. Não
existe aquisição 100% segura nessa modalidade. O conselho
mais valioso é comprar de empresas com reputação
de seriedade e solidez e livres de reclamações nos
Procons. Os problemas mais comuns que acompanham a compra de apartamentos
na planta são: atraso na entrega, alteração
da metragem dos cômodos, embargo da obra por irregularidades
na prefeitura, reajustes não previstos em contrato e padrão
de qualidade abaixo do esperado ou anunciado. Sem falar, é
claro, do risco de cair na mão de vigaristas que somem com
o dinheiro dos clientes.
Como
tornar a compra de apartamento na planta mais segura?
A maneira mais cômoda (e mais cara) é fazer o chamado
seguro de garantia de entrega. Essa modalidade custa de 1% a 3%
do imóvel e é oferecida por inúmeras seguradoras.
Outra abordagem é certificar-se dos bons propósitos
das empresas vendedoras. As construtoras idôneas põem
à disposição dos clientes seus balanços,
demonstrativos financeiros e certidões negativas de débito
com a Previdência e a Receita Federal. A existência
de diversos empreendimentos anteriores de sucesso é um indicador
que deve ser levado em conta. Se houver ações judiciais,
embargos, disputas entre herdeiros e outras limitações
legais ao uso do terreno ou do imóvel, evite fazer o negócio.
É
normal o preço do imóvel variar durante a obra?
Não é incomum. Nas obras contratadas "por empreitada",
os reajustes são menos bruscos. Quando a compra é
feita "a preço de custo", o valor efetivo da obra será
repassado automaticamente aos futuros moradores. São muitas
as variáveis: entrada, prestações intermediárias,
índices e periodicidade de reajustes, entrega das chaves.
Por isso é bom (e não é caro) contratar um
advogado para ajudar.
Marcos Issa
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Que cuidados tomar na hora da assinatura do contrato?
Os contratos devem ser assinados na presença de testemunhas
qualificadas e do vendedor. Guarde uma via original e verifique
se todas as assinaturas têm firma reconhecida.
O
que são as plantas flexíveis?
Muitas construtoras passaram a oferecer essa alternativa. São,
em geral, apartamentos com disposição variável
de dormitórios, suítes, salas ou escritório,
dentro do mesmo espaço total. O cliente pode desenhar o apartamento
a seu gosto. A desvantagem é que o preço do imóvel
pode subir conforme as modificações. Além disso,
na hora de vender, as alterações poderão ter
pouca ou nenhuma valorização no mercado.
Quando
é melhor comprar um imóvel usado?
Há regiões em que a oferta de novas unidades é
limitada. Além disso, os imóveis usados costumam ser
mais baratos, obviamente, e permitem uma reforma personalizada.
Há sempre o risco de existir alguma pendência anterior
que impeça a transferência do bem para o comprador.
O ideal é ter um advogado ou uma corretora para garantir
a segurança do negócio.
Comprar
um imóvel ocupado é arriscado?
Se o morador for o proprietário, não há problema,
porque sempre será possível negociar a desocupação
como requisito para o pagamento. Se for um locatário, o melhor
é não comprar.
Quem
deve pagar a taxa de corretagem?
Em geral a taxa de 6% é paga por quem vende o imóvel.
Mas isso pode virar moeda de troca na hora da negociação.
Há a possibilidade de o proprietário, por exemplo,
aceitar uma oferta menor de preço e propor que a corretagem
seja paga pelo comprador.
Como
saber se a taxa de condomínio é abusiva?
Não existe almoço grátis. Se o prédio
estiver em condições desfavoráveis de conservação,
saiba que cedo ou tarde haverá reformas e o custo delas será
rateado entre os condôminos. Portanto, faça logo os
ajustes no preço do apartamento, pois o valor baixo pode
esconder as necessidades de reforma do prédio mais adiante.
É fundamental também verificar a situação
econômica do condomínio. Taxas muito altas de inadimplência
indicam uma vizinhança com problemas financeiros crônicos,
o que pode prejudicar o ambiente do edifício e pesar na conta
do condomínio.
Os
lofts estão muito na moda. Eles são mais caros por
isso?
Com pé-direito alto e grandes ambientes sem paredes, os lofts
viraram uma opção de estilo de vida moderno. Sua origem
está nos distritos de artistas de Nova York. No Brasil, adaptou-se
esse conceito para prédios novos, tendo como principal atrativo
a possibilidade de o morador dividir e preencher o espaço
como quiser. Eles constituem uma boa opção para solteiros
ou jovens casais, por serem erguidos em regiões com estrutura
de serviços satisfatória, como lavanderias, restaurantes
e supermercados. Se o casal não pretende ter filhos a curto
prazo, o loft é uma alternativa interessante.
Quais
são as desvantagens evidentes na compra de um loft?
Não espere pagar menos por ele por causa da aparente falta
de requinte. Nem espere vendê-lo por preço acima do
de mercado apenas porque está na moda.
Quem
vai comprar um imóvel deve dispor de quanto para a entrada?
No caso da maioria dos imóveis na planta, os valores giram
em torno de 20%. Quanto aos financiamentos bancários, esse
valor é de no mínimo 50% do total. A linha de crédito
do Sistema Financeiro da Habitação estabelece o seguinte
critério: para o valor do imóvel entre o mínimo
de 40 000 reais e o máximo de 300 000 reais, o valor de financiamento
entre o mínimo de 20 000 reais e o máximo de 150 000
reais.
Qual
o custo da contratação de um arquiteto?
Os preços variam de acordo com o prestígio, a experiência
profissional e a região do país. O Instituto de Arquitetos
do Brasil tem uma tabela de preços médios de referência.
Segundo ela, o custo de um projeto varia de 20 a 100 reais por metro
quadrado. Uma consulta, para aspectos específicos, sai por
60 a 300 reais a hora.
O
consórcio de imóveis funciona mesmo?
Como os de carros, os consórcios de imóveis são
fiscalizados mas não totalmente garantidos pelo governo.
Ao escolher essa modalidade, é preciso checar a idoneidade
e a saúde financeira da empresa que o organiza. Valem as
mesmas regras de segurança das compras na planta.
Qual
a vantagem do consórcio?
O principal atrativo está no baixo valor das prestações.
Enquanto um financiamento não sai por menos de 12% do preço
total por ano, no consórcio se paga uma fração
disso.
Os
prazos são longos?
Exatamente para poderem cobrar menos, as construtoras esticam
os prazos de conclusão das obras vendidas por consórcio.
Por isso, quem compra por essa modalidade tem de ter paciência
para esperar – ou sorte, para ter sua cota contemplada logo,
ou ainda algum dinheiro guardado para dar um lance vencedor.
Quais
são as linhas de crédito disponíveis para a
compra de imóveis?
As duas principais linhas de crédito para aquisição
de imóveis a longo prazo são: Sistema Financeiro da
Habitação (SFH) e Carteira Hipotecária (CH).
Algumas construtoras dispõem de linhas diretas de financiamento
para imóveis de alto padrão na planta, mas os prazos
em geral não ultrapassam seis anos. Tanto o SFH como a CH,
que trabalham com recursos da caderneta de poupança, oferecem
prazos de até quinze anos.
Quais
os limites de financiamento?
No caso do SFH, os financiamentos são concedidos para imóveis
com valor entre 40 000 e 300 000 reais. O limite do financiamento
é de 150 000 reais, com juros de 12% ao ano. A Carteira Hipotecária
só pode ser usada para imóveis de valor superior a
300 000 reais. O valor máximo de financiamento é de
400 000 reais, com juros que variam de 14% a 15%. Ambos utilizam
a TR como índice mensal de atualização monetária.
Que
bancos oferecem esse tipo de financiamento?
A Caixa Econômica Federal suspendeu, desde 31 de agosto, a
concessão de financiamento para a classe média (renda
mensal superior a 2 000 reais), concentrando-se em financiamentos
para habitação popular. Os principais bancos que hoje
operam no mercado imobiliário são Unibanco, BankBoston,
Bradesco, Itaú, Nossa Caixa e Real.
Quanto
um comprador de imóvel pode comprometer de sua renda para
pagar as prestações?
A experiência indica que o melhor parâmetro é
mesmo aquele dado pelos bancos ao conceder financiamento: de 20%
a 25%. Mesmo para aqueles casos de financiamento direto sem comprovação
de renda ou alguma outra restrição, os especialistas
do setor recomendam nunca comprometer mais que 30% da renda familiar
na compra do imóvel.
 
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