Acesso rápido Capas de VEJA 2000 | 2001 | 2002

Viver em condomínio

A classe média brasileira descobre um
novo endereço: os bairros fechados
nos arredores das metrópoles

Rosana Zakabi

 

Foto Antonio Milena Arthur Lobo Vieira, de 7 anos, com os vizinhos na piscina da casa em que mora, na Granja Viana, em São Paulo: clima de interior

Veja também Como é a casa típica de um condomínio Vale a pena morar em condomínio? Como é um megacondomínio Entrevista com Joel Garreau, especialista americano em edge cities Enquete: O que o levaria a mudar-se para um condomínio fechado distante das grandes cidades?

Há uma formidável migração em curso no Brasil: a da classe média em direção aos bairros cercados de muros nos arredores das grandes cidades. Um milhão de brasileiros já vivem nesse tipo de empreendimento imobiliário, conhecido pelo nome genérico de condomínio fechado. Cinco anos atrás, não chegavam a 500.000. Os grandes loteamentos, com casas confortáveis, quintais amplos e fartura de piscinas, são encontrados nas proximidades de praticamente todas as capitais e de dezenas de cidades de menor porte. Só em São Paulo existem 300. Nos arredores de Curitiba, são 176, quase o dobro do que havia em 1997. Goiânia, que não tinha nenhum, agora possui dez. Em Manaus também são dez, e dois deles estão entre os endereços mais nobres da capital do Amazonas. Desde o êxodo do campo para a cidade, em décadas passadas, não se vê um deslocamento populacional com potencial tão imenso de repercussão na economia e no modo de vida nacional. O poder de fogo para mudanças decorre da concentração dessa migração numa faixa estreita, mas tremendamente influente, da sociedade: as famílias com renda mensal acima de 7.000 reais.

Há outro tipo de condomínio fechado, ainda mais numeroso. São conjuntos de casas ou de ruas dentro das cidades cujos muros altos separam as residências das avenidas movimentadas. Se forem somados os moradores dos dois modelos, chega-se a 4 milhões de pessoas, segundo levantamento da Amaral d'Avila Engenharia de Avaliações, consultoria que faz pesquisas no mercado imobiliário. Significa que um décimo da classe média brasileira, quase 2,5% da população total, foi viver atrás de muros. O que não se compara é a intensidade da decisão de morar aqui ou lá longe. Os condomínios fechados nos entornos dos centros urbanos são diferentes daqueles encontrados dentro da cidade, justamente porque residir no centro não implica mudanças importantes no modo de vida das pessoas. Já a revoada para as áreas suburbanas tem o fôlego de uma verdadeira revolução de costumes. Tradicionalmente, os brasileiros abastados instalam-se nas áreas centrais, onde a infra-estrutura urbana é melhor. Nas últimas duas décadas, a ocupação sem controle das áreas centrais por edifícios e pelo comércio afugentou quem quer morar em uma casa e ter um pouco de área verde. "Isso reduziu a qualidade da moradia", diz o urbanista paulista Cândido Malta. "As pessoas incomodadas começaram a se mudar para áreas mais tranqüilas." Como já ocorreu em metrópoles deterioradas no exterior, quem tem mais dinheiro procura escapar do sufoco urbano.

 

Ana Araujo Squash pela manhã Há um ano, o engenheiro Márcio Moraes, de 44 anos, mudou-se com a mulher, Maximiliana, e os dois filhos, Mayara, de 15 anos, e Felipe, de 13, para Aldeia do Vale, a 12 quilômetros de Goiânia. Para evitar pegar o carro a toda hora e enfrentar a estrada, ele aderiu às atividades no próprio condomínio. Pela manhã, antes de ir trabalhar, joga squash com os vizinhos. "É uma boa forma de nos entrosarmos", diz ele.

A expectativa é que a população das grandes cidades diminua e a dos condomínios suburbanos dobre nos próximos cinco anos. "A fuga da classe média para as proximidades dos centros urbanos é um fenômeno que deve continuar crescendo por pelo menos uma década", afirma o geógrafo Paulo Roberto Moraes, da Pontifícia Universidade Católica de São Paulo. Não faltará espaço para acolher toda essa gente. No momento, estão sendo lançados dez megaloteamentos, com 1.300 terrenos, em média, cada um, e centenas de empreendimentos menores de norte a sul do país. Com seus muros altos e porteiros armados, os condomínios são uma resposta ao aumento da criminalidade. Mas não é só isso. Também se foge do barulho, do tráfego intenso e do alto custo de vida das áreas centrais. De quebra, tem-se a oportunidade de realizar o sonho de acompanhar a construção da casa desde o início ou de escolher a lareira e a localização da piscina em terrenos com espaço de sobra para os filhos brincarem.

"Decidi morar aqui porque estava preocupado com a qualidade de vida das crianças", conta Renan dal Zotto, que há três anos se mudou para o condomínio Jurerê Internacional, em Florianópolis, com a mulher, Annalisa, e os dois filhos, Enzo, de 3 anos, e Gianluca, de 8. Titular da Seleção Brasileira de Vôlei nos anos 80, Renan morou em São Paulo, no Rio de Janeiro e na Itália. Ao mudar para Florianópolis, há quatro anos, foi viver em uma casa confortável, de 450 metros quadrados, no centro da cidade. O trânsito, o comércio intenso e a multidão de pedestres incomodavam cada vez mais. Menos de um ano depois da mudança, a família começou a construir a casa de 600 metros quadrados e quatro suítes no Jurerê Internacional, a 22 quilômetros do centro. Para levar os filhos à escola, o casal contratou um motorista particular. "É um pouco longe de tudo, mas é o preço que pagamos para ter uma vida melhor", declara Annalisa.

 

Tarcisio Matos/Tempo Vista para o mar Titular da Seleção Brasileira de Vôlei nos anos 80, Renan dal Zotto morou em São Paulo, no Rio de Janeiro e na Itália. Há quatro anos comprou um lote próximo ao mar no condomínio Jurerê Internacional, em Florianópolis, e construiu uma casa de 600 metros quadrados. Contratou um motorista para levar os filhos, de 3 e 8 anos, para a escola, no centro da cidade, a 22 quilômetros. "É o preço que pagamos para ter uma vida melhor", declara sua mulher, Annalisa.

Até bem pouco tempo atrás, a classe média brasileira não queria saber de morar na periferia. É fato que ela sempre sonhou com as casas sem muros dos subúrbios americanos, do jeito que se vê nos filmes. A maioria daqueles que se animavam a mudar-se para locais afastados, contudo, acabava tomando o caminho de volta. Os condomínios pioneiros, surgidos nos anos 70, demoraram vinte anos para se livrar do fantasma dos lotes vazios. O sonho de uma vida em local tranqüilo era destruído pela infra-estrutura precária, que ia da falta de ruas asfaltadas e linhas telefônicas à ausência total de lazer, passando pela escassez de empregos e boas escolas. A situação transformou-se bastante nos últimos anos com a melhora generalizada na infra-estrutura de serviços públicos. De seis anos para cá, em parte devido às concessões à iniciativa privada, 1.000 quilômetros de rodovias foram duplicados ou construídos. "Isso atraiu investimentos para as áreas periféricas ao lado das estradas e deu nova vida aos condomínios", diz Gonçalo Fernandez, diretor do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e Condomínios (Secovi).

O congestionamento é o pior pesadelo de quem vive fora do coração urbano e depende de carro para quase tudo, do trabalho à escola. Com a melhoria dos acessos, o que antes era pouco prático passou a ser atraente. O prolongamento da Rodovia dos Bandeirantes, uma via expressa que parte de São Paulo na direção noroeste, aliviou o tráfego na Via Anhangüera, uma estrada paralela. O resultado é que os 100 quilômetros entre a capital paulista e Campinas, cidades ligadas por essas duas estradas, estão coalhados de condomínios. Só no município de Valinhos, a meio caminho entre as duas cidades, existem quarenta, 25 a mais que em 1995. O fenômeno repetiu-se em Florianópolis. O início das obras de duplicação da Rodovia SC-401, que liga o bairro de Itacorobi à Praia de Canasvieiras, em 1994, foi o chamariz para o surgimento de novos condomínios nas imediações da rodovia. Para completar, elevou-se o número de brasileiros com carro próprio – ou, melhor, com dois carros. De 1991 a 2000, a frota nacional de veículos aumentou 48%. No mesmo período, o crescimento da população foi de apenas 15%. Todos esses fatores coincidiram com o aumento dos índices de violência nos centros urbanos. "As pessoas acreditam que morar em empreendimentos como esses pode evitar seqüestros, roubos e assaltos", observa Luiz Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp). É verdade que nunca se desfruta 100% de segurança. Já existem até quadrilhas especializadas em invadir condomínios. Mas, pelo menos, guaritas e cercas mantêm afastada das ruas internas a violência cotidiana das grandes cidades.

 

Antonio Milena Em busca do verde O economista José Carlos Hyde, de 37 anos, e a dentista Ariela Furgang, de 28, grávida de oito meses, decidiram mudar-se para o condomínio Parque Imperial, na Serra da Cantareira, em São Paulo, assim que se casaram, há um ano e meio. Eles usam o carro para ir à padaria e percorrem 22 quilômetros até o shopping center mais próximo. "Mas isso vale o privilégio de conviver com tucanos e macacos no quintal de casa", afirma Hyde.

Os condomínios estão instalados entre 5 e 40 quilômetros de um grande centro urbano. Um loteamento-padrão tem acima de cinqüenta casas com área construída de 250 metros quadrados em média. A parte residencial é fechada por muros ou grades de 3 a 5 metros de altura. Sobre muros e cercas há cacos de vidro ou fios elétricos. Câmaras e guardas vigiam os limites da propriedade. Existe pelo menos uma portaria munida de guarita, cancela ou portão. Os seguranças ficam em contato por interfone com cada uma das casas, como nos edifícios residenciais. A maioria dos condomínios dispõe de infra-estrutura de lazer: quadras esportivas, salão de festas, piscinas, churrasqueira, pista de cooper e sauna. Existem também jardineiros e outros funcionários que cuidam da manutenção e seguranças motorizados. Alguns condomínios têm clubes recreativos, academias de ginástica, intranet, a rede interna de comunicação via internet, e sistema de transporte escolar. Em alguns casos, os próprios moradores se organizam para criar mais serviços. No residencial Aldeia do Vale, em Goiânia, os condôminos se uniram e contrataram um personal trainer para ter aulas de squash. "É uma forma de nos entrosarmos com os vizinhos", salienta o engenheiro civil Márcio Belluomini Moraes, de 44 anos, que joga squash uma vez por semana antes de ir trabalhar. Em Porto Alegre, os moradores do condomínio Terra Ville, a 20 quilômetros do centro, mantêm uma escolinha de golfe. Um campo com dezoito buracos é a principal atração do Terra Ville.

Além da busca por tranqüilidade e segurança, o que atrai essas famílias para os subúrbios é o padrão social do vizinho. Quem compra um lote num megacondomínio sabe que os outros moradores terão as mesmas condições econômicas e, na maioria dos casos, formação cultural e grau de escolaridade semelhantes. Pode-se dizer que são a primeira experiência brasileira de bairros economicamente homogêneos. A maioria dos moradores de condomínios fechados é casada, tem entre 35 e 45 anos e de dois a três filhos menores de 15 anos. São executivos, profissionais liberais e comerciantes com renda mensal que varia de 7.000 a 15.000 reais. Falando em dinheiro, a maior atração do subúrbio é o preço: terrenos em megacondomínios são relativamente baratos, pois se instalam em regiões menos valorizadas. O lote chega a ser 30% mais barato que um similar em área nobre de cidade próxima. Em São Paulo, a diferença pode ser maior. O metro quadrado de um terreno em zona estritamente residencial custa acima de 500 reais. Nos loteamentos de luxo dos arredores é possível pagar 250 reais. Há casas prontas de todos os preços e padrões, mas uma residência confortável com três suítes e duas vagas na garagem pode facilmente ser comprada por 300.000 reais. As taxas de condomínio, de 150 a 500 reais, também são inferiores ao que se pagaria num edifício de alto padrão. Os impostos municipais são igualmente mais baixos. "Quanto mais distante dos grandes centros, mais em conta são os preços", considera Celso de Sampaio Amaral Neto, diretor da Amaral d'Avila Engenharia de Avaliações.

A expansão dos condomínios é daqueles casos em que uma coisa puxa a outra. Mais empresas de serviços e alta tecnologia começaram a ser instaladas no entorno das cidades. Com isso, muitos funcionários graduados foram morar em regiões próximas ao local de trabalho, aumentando a ocupação dessas áreas. Atrás dos moradores de classe média seguiram prestadores de serviços, da videolocadora ao entregador de pizza, prédios de escritórios e boas escolas. Muitos loteamentos ganharam infra-estrutura, áreas comerciais e industriais e se tornaram auto-suficientes. Por fim, os próprios condomínios se transformaram em um pólo de atração de investimentos para a região em que se instalaram. O pioneiro Alphaville é um bom exemplo desse processo. Criado há quase trinta anos, é o mais próximo do conceito das edge cities americanas. Essas são áreas gigantescas, do tamanho de cidades de pequeno porte e organização similar, com residências, comércio, prédios de escritórios e serviços (leia mais a respeito). A maioria dos lotes foi vendida logo no início, mas os compradores demoraram para se mudar para lá. Por quase dez anos, o cenário era de poucas casas em meio a grandes terrenos vazios. A construção de residências só ganhou impulso em 1995. Hoje, Alphaville é uma cidade com 40 000 moradores e uma população flutuante diária de 170.000 pessoas (veja quadro). Uma dúzia de empreendimentos similares está sendo construída em vários Estados.

Mudar para os subúrbios continua a ser uma decisão que envolve alto risco de arrependimento. Ao lado do barulho e da confusão, a vida na cidade tem comodidades com as quais o loteamento distante não pode competir. Sobretudo aquele famoso "tudo à mão". Já quem vive longe depende do automóvel para tudo. O trabalho, a escola das crianças e o supermercado podem estar a quilômetros do condomínio. Cinema, teatro e restaurantes, só nas cidades próximas. Isso pesa no bolso. É preciso arcar com a compra, o seguro e a manutenção de pelo menos dois carros. Como as distâncias são longas, a conta do combustível é elevada. Os pedágios também pesam, sobretudo para quem precisa usar a estrada várias vezes por dia. O economista José Carlos Hyde, de 37 anos, e sua mulher, a dentista Ariela Furgang Hyde, de 28 anos, moram na Serra da Cantareira, em São Paulo, a 18 quilômetros do centro comercial mais próximo. "A gente não tem o luxo de sair de casa só para comprar o pão do café da manhã", diz o economista. "Tudo precisa ser planejado. Temos de descer a serra apenas uma vez para abastecer a despensa."

Morar retirado é uma dor de cabeça adicional para quem tem filhos adolescentes. Quando chega aos 15, 16 anos, a maioria quer freqüentar bares e danceterias em áreas mais centrais. Os pais se tornam verdadeiros motoristas particulares dos filhos. Ou então adotam medidas inusitadas, como a de Valéria Martos Moreira, de 37 anos, moradora de um condomínio em Arujá, a 35 quilômetros da capital paulista. Nos fins de semana, seu filho mais velho, de 16 anos, vai de ônibus à danceteria em São Paulo e só retorna na manhã seguinte. "É melhor ele ficar dentro da casa noturna esperando amanhecer do que voltar de madrugada andando sozinho pelos arredores do condomínio", diz ela. Ao completarem 18 anos, os garotos pegam o carro dos pais e enfrentam as rodovias – é um perigo. Em Alphaville, o maior condomínio do Brasil, a ocorrência policial mais freqüente é a colisão de veículos envolvendo jovens. "Muitos dirigem embriagados na rodovia e entram no condomínio na mesma velocidade, causando acidentes", relata Maria Helena Santos, gerente administrativa da associação de moradores.

Os menores não podem dirigir do lado de fora, mas é comum que peguem o carro do pai e disputem corridas pelas ruas internas, que fogem ao controle da polícia. Para tentar amenizar o problema, Alphaville colocou lombadas e aumentou o policiamento ostensivo nas vias que dão acesso às áreas residenciais. O condomínio Reserva Colonial, em Valinhos, iniciou uma campanha para inibir o uso de automóvel por menores de idade. No Aldeia do Vale, em Goiânia, foi implantado um sistema de vans que levam os adolescentes às danceterias no sábado à noite. Quando se tornam adultos, os jovens já não têm vida social dentro dos condomínios. Isso provoca a volta de muitas famílias à cidade. Mulheres que não trabalham e casais maduros também não costumam gostar da vida no subúrbio. "Como os filhos e o marido não param em casa, a esposa acaba ficando sozinha a maior parte do tempo, longe de tudo", esclarece Maria Helena Santos, a líder comunitária de Alphaville. Então, o que antes era vantajoso passa a ser um ônus, já que a família deixa de usufruir os benefícios oferecidos pelo condomínio. As principais desvantagens – a distância dos serviços e do lazer – tendem a diminuir na proporção exata em que mais e mais brasileiros se mudam para os arredores das cidades. Uma migração semelhante ocorreu nos Estados Unidos a partir dos anos 50, e hoje mais da metade da população vive nos subúrbios. Há indícios de que estamos indo pelo mesmo caminho. No mínimo, explorar os arredores é uma solução para descongestionar as grandes cidades brasileiras.

 

Servos do automóvel   Fotos Antonio Milena Fotos Antonio Milena Na rotina de Regina, o carro é indispensável. Seu marido, Silvio (à direita, de azul), aproveita o tempo no ônibus para jogar baralho Quem vive fora da cidade depende do automóvel para tudo. A família do corretor Silvio Barros, de 41 anos, mora há um ano e meio à beira da Rodovia Anhangüera, em Valinhos. Todos os dias, ele fica duas horas e meia dentro de um ônibus para ir e voltar do trabalho, no centro de São Paulo. Sua mulher, a esteticista Regina Célia, de 40 anos, usa o carro para deixar o marido na parada de ônibus, levar os dois filhos, Raphael, de 16 anos, e Felipe, de 13, ao colégio, freqüentar a academia de ginástica, fazer supermercado e visitar clientes. Quando eles saem para jantar ou ir ao cinema, rodam até Campinas, que fica a 10 quilômetros do condomínio. Veja o que isso significa em gastos e quilometragem para a família Barros A CADA DIA Regina Célia dirige 65 quilômetros, em média Silvio Barros viaja 180 quilômetros de ônibus Total: 245 quilômetros POR MÊS Regina roda 1 800 quilômetros e gasta 320 reais em combustível Silvio viaja 4 000 quilômetros e paga 180 reais em passagens Total: 5 800 quilômetros 500 reais POR ANO* Regina roda 15 600 quilômetros e gasta 3 840 reais em combustível Silvio viaja 43 200 quilômetros, o suficiente para três viagens de ida e volta a Nova York, e gasta 2 160 reais com o ônibus (*) 240 dias úteis

Com reportagem de Juliana Saboia