Com a chave na mão

Os bancos têm mais dinheiro para emprestar.
A hora é boa para financiar a casa própria

Sérgio Teixeira Jr.

Antes de fechar o negócio, convém se informar sobre a saúde financeira e a competência técnica da construtora. É bom visitar outras obras da mesma firma e saber dos moradores se os prazos do contrato foram respeitados. Não custa nada verificar no Procon como anda a ficha da empresa.

O Brasil segue tendo uma das taxas de juros mais altas do mundo, mas pela primeira vez em muitos anos já se consegue encontrar ofertas de financiamento habitacional com prestações mais baixas do que um aluguel. É uma notícia tão boa que movimentou o mercado. Na maioria das capitais, existe neste momento um bom estoque de apartamentos novos em oferta. Na região metropolitana de São Paulo, por exemplo, foram lançadas 16.600 novas habitações em 1990. Em 1995, o número foi de 33.800. No ano passado, houve quase o dobro de lançamentos. Os preços, por sua vez, estão caindo. O segredo para essa aparente mágica é o crédito. Em dezembro do ano passado, o governo fez uma alteração discreta nas normas de financiamento imobiliário e facilitou o acesso da classe média aos empréstimos com juros de 12% ao ano do Sistema Financeiro da Habitação, SFH. Exemplo: profissionais liberais, como dentistas e advogados, que não recebem contracheques no final do mês e tinham dificuldades de se enquadrar nas normas de comprovação de rendimentos do SFH, agora podem beneficiar-se dos juros mais baixos. Essa foi a mudança pelo lado do governo. Há outras, pelo lado dos bancos. Com a inflação sob controle, os bancos brasileiros perceberam um detalhe que os concorrentes estrangeiros já conheciam havia muito tempo. Num mercado mais competitivo, no qual o cliente está ganhando importância, não existe melhor garantia de fidelidade ao banco do que um financiamento com dez ou quinze anos de prazo.

"Alguns bancos que antes viam o crédito imobiliário como um favor ao cliente passaram a agir com mais profissionalismo", diz Fábio de Araujo Nogueira, diretor de crédito imobiliário do BankBoston. "Agora, todos têm de ter interesse em financiar a casa própria." Na disputa pelos clientes, algumas instituições, como o próprio Boston (www.bankboston.com.br) e o Bradesco (www.bradesco.com.br), passaram a dar orientações sobre a compra da casa pela Internet. O Boston chega, inclusive, a liberar a carta de crédito (o documento que permite ao comprador iniciar as negociações) pelo computador. Outros, como o Unibanco e o Excel Econômico, oferecem consultorias e explicam ao candidato o caminho a seguir na hora de obter a documentação necessária para fechar o negócio. "Muita gente ainda imagina que terá de enfrentar um calvário na hora de comprar a casa", diz João Celso Bacchin, diretor da Carteira Imobiliária do Banco Itaú. "Mas a situação hoje está bem mais simples do que há dois ou três anos." Segundo os especialistas, há um motivo sem relação direta com o mercado imobiliário que impede que o mercado se expanda ainda mais. É a preocupação com o desemprego. "As pessoas temem não conseguir pagar o imóvel e perder tudo o que investiram no negócio", diz Fábio Nogueira, do BankBoston.

A grande novidade foi o surgimento da nova modalidade de financiamento do SFH, a faixa especial. Apelidada no mercado de SFH light, essa linha de crédito oferece condições de pagamento muito parecidas com as do sistema convencional. Os juros são de 12% ao ano. A prestação é reajustada todo mês pela TR. O imóvel não pode custar mais de 180.000 reais e o valor financiado não pode ultrapassar 90.000 reais. A principal novidade é que o enquadramento nas exigências da carteira light é menor que na modalidade convencional do SFH. Exemplo: o cliente não precisa mais comprovar a renda com o contracheque. Isso beneficia os profissionais liberais. "O banco aprova o crédito levando em conta o padrão de vida, as faturas do cartão de crédito e os automóveis que a pessoa tem em seu nome", diz André Matheus, superintendente de crédito imobiliário do Excel Econômico. Como o cliente não tem mais de provar a renda mensal, também não há, na faixa especial, um limite para o valor das prestações. No SFH tradicional, a mensalidade do empréstimo nunca pôde ultrapassar 30% da renda do cliente ou do casal que compra a casa. Outra novidade importante: o cliente da faixa especial pode ter outros imóveis em seu nome e mesmo assim obter um empréstimo com os juros de 12% ao ano.

Na faixa especial, o fundo de garantia só pode ser usado para a entrada e, mesmo assim, nem todos os bancos o aceitam. (Na modalidade convencional, o candidato à casa própria pode usar o fundo de garantia por tempo de serviço na entrada e, mais tarde, para diminuir o valor das prestações ou abater o saldo devedor.) Com essa exceção, as condições para utilização do fundo são as mesmas nas duas modalidades: o candidato não pode ter casa própria na cidade ou região metropolitana em que pretende comprar o imóvel. Nem pode ter financiamento não quitado pelo SFH em qualquer outra localidade. De qualquer forma, pagará uma prestação equivalente ao preço do aluguel que pagaria pelo mesmo apartamento que está comprando. Muitas vezes, a prestação fica mais baixa do que o aluguel.

Mesmo com a taxa de juros igual, de 12% ao ano, a prestação pelo sistema light é um pouco menor que no financiamento convencional. O que faz a diferença é o seguro cobrado com as mensalidades. Esse seguro garante a quitação do financiamento em caso de morte ou invalidez do mutuário. No sistema convencional, ele é tabelado pelo governo e encarece a prestação do financiamento em cerca de 15% (veja fichário). No caso da carteira light, o seguro pesa menos. Aumenta o valor das prestações em cerca de 5%. A maioria dos bancos está operando também com a carteira hipotecária. Os juros são, em média, de 14% ao ano mais a TR.

O momento é bom para comprar a casa própria. "O mercado não está aquecido e quem puder comprar agora terá uma condição especial para barganhar o preço", diz o consultor Lincoln Jorge Marques, que dá aulas sobre mercado imobiliário em universidades de São Paulo e de Minas Gerais. Marques, que presta consultoria a imobiliárias como a Fernandez Mera e a Exclusiva, de São Paulo, aponta uma situação nova no mercado. Cerca de 70% dos negócios imobiliários fechados hoje em dia são feitos com base na contraproposta apresentada pelo comprador, e não no preço pedido pelo vendedor. "A situação, cinco anos atrás, era mais favorável ao vendedor", diz ele. O momento é bom porque, mesmo com as boas condições de preço e a oferta de crédito, o comprador está um pouco retraído e isso faz com que os vendedores facilitem as condições do negócio.

Algumas medidas ajudam a avaliar a saúde da empresa, tanto do ponto de vista técnico quanto do financeiro, no caso da compra do imóvel na planta. Elas podem ser trabalhosas, mas o comprador deve saber que é preferível ter um pouco mais de trabalho e se sentir seguro. Afinal, um apartamento é um negócio para durar, muitas vezes, a vida inteira. A primeira providência é se informar sobre as obras realizadas pela construtora, visitar os edifícios que a empresa construiu e perguntar aos moradores se houve problemas de cumprimento de prazos. "Uma ligação para o Procon também ajuda", diz o consultor Lincoln Marques. Outra informação que pode ser solicitada é o currículo dos engenheiros e arquitetos envolvidos e a tradição da empresa. As boas firmas do ramo sempre mantêm essas informações disponíveis. É importante, também, checar os documentos referentes à obra e o compromisso da empresa em construir o edifício de acordo com um determinado projeto. Antes da assinatura do contrato, é importante apresentá-lo também a um advogado, pois podem existir armadilhas sobre a transferência definitiva do imóvel. Há casos de imóveis financiados diretamente pelas incorporadoras que estão previamente hipotecados a bancos. Ou seja, o comprador só recebe a posse definitiva do imóvel quando a construtora completa o pagamento de sua dívida com o agente financeiro.

O caso da Encol, que quebrou no ano passado e lesou 42.000 compradores de apartamentos em todo o Brasil, tornou os consumidores mais cuidadosos quanto à saúde financeira da construtora. O desabamento do edifício Palace II, no Rio de Janeiro, em fevereiro deste ano, aumentou a preocupação em relação à qualidade dos projetos de engenharia. "Os casos da Encol e do desabamento no Rio de Janeiro trouxeram preocupação ao consumidor", diz José Paim de Andrade Jr., um dos diretores da construtora Rossi, de São Paulo. "Hoje, ele está muito mais cauteloso."

As etapas do crédito imobiliário Os bancos aumentaram as ofertas de financiamento e o mercado está favorável a quem pretende comprar um imóvel e pagar uma prestação que, em certos casos, será menor do que o aluguel. O primeiro passo é conseguir do banco a carta de crédito, uma espécie de garantia de que o financiamento sairá. Em alguns bancos sai em dois dias, ou menos. Para consegui-la, o cliente tem de comprovar a renda para demonstrar que pode pagar o empréstimo. Tendo obtido a carta de crédito, o interessado pode começar a procurar o imóvel. Liberar o financiamento é mais trabalhoso. O banco exige uma longa lista de certidões negativas do comprador, do vendedor e do imóvel. É a parte mais burocrática do processo. O candidato tem de pagar taxas aos cartórios, aos bancos e, eventualmente, a um despachante. Essa etapa toma cerca de um mês. Os bancos aumentaram as ofertas de financiamento e o mercado está favorável a quem pretende comprar um imóvel e pagar uma prestação que, em certos casos, será menor do que o aluguel. Depois de reunida toda a papelada, o comprador espera pela análise do banco. Isso demora, em média, duas semanas. Se o negócio depender da liberação do fundo de garantia, o tempo pode ser um pouco maior. Quando o financiamento é liberado, o contrato é assinado e registrado em cartório.